Boletín semanal

Boletín nº08 24/02/2026

ARTÍCULOS

Externalización de servicios en el arrendamiento de inmuebles.

El concepto de actividad económica en el arrendamiento de inmuebles genera muchos conflictos entre contribuyentes y administración. La Ley 35/2006 del IRPF (artículo 27.2) y la Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (artículo 5.1) coinciden en la necesidad de contar para su ordenación, con al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. En caso contrario, la actividad de arrendamiento de inmuebles no tendrá la naturaleza de actividad económica fiscalmente, con las consecuencias que ello conlleva.

Sin embargo, lo anterior no es una regla absoluta. Así,la Dirección General de Tributos ha reconocido la posibilidad de externalizar los servicios necesarios para el desarrollo de la actividad de arrendamiento, sin contar con personal contratado y, a pesar de eso, ser reconocida la actividad de arrendamiento de inmuebles como actividad económica, válgase por todas la consulta vinculante V1330-16.

Aquí tenemos una primera diferencia entre la externalización de los servicios y la contratación de una persona por cuenta ajena. Atendiendo a la más reciente doctrina del Tribunal Supremo, en sentencia 956/2025, que ya aplica la Dirección General de Tributos en Consulta Vinculante V1815-25, la necesidad del empleado no tiene que ser justificada desde un punto de vista económico por el contribuyente (no confundir con simulación). Sin embargo, la necesidad de externalizar los servicios por parte de una empresa arrendadora, sí que debe ser justificada para acceder a la naturaleza de actividad económica en términos tributarios.

Esa justificación se encuentra en el análisis completo de su actividad, que va más allá del volumen de patrimonio inmobiliario.

Otro rasgo para observar es la estructura societaria, quizás esta materia está reducida a determinados grupos empresariales de gran tamaño, pero una que sí puede afectar a la totalidad de los contribuyentes son los servicios demandados.

En este sentido, la administración parece no tomar en consideración como relevantes aquellos de componente administrativo o de asesoría legal. Esto guarda mucha relación con el volumen de patrimonio inmobiliario y otras circunstancias, como puede ser el grado de rotación de inquilinos o si los arrendatarios son partes vinculadas, así como con otros factores que no inciden en la justificación de la necesidad del empleado por cuenta ajena, pero sí que lo hacen a la hora de externalizar servicios.

Véase por ejemplo las menciones que realiza la administración en la Consulta Vinculante V1325-24 o en la V1377-24 a los servicios prestados entre entidades. En sus conclusiones omite la mención de aquellos con un componente administrativo, aunque son mencionados por el contribuyente.

Recientemente, la Consulta Vinculante V1963-25 da un paso adelante en la comprensión de las características que estamos exponiendo. En este caso una empresa arrienda un total de 46 viviendas con los correspondientes trasteros y plazas de garaje, otras plazas adicionales, una oficina y un local comercial. En esta consulta la administración responde afirmativamente.

Por tanto, en resumen podemos concluir que en la actualidad:

1. El volumen de patrimonio inmobiliario es una de las características a observar pero no la única. Además, de acuerdo con la reciente consulta vinculante mencionada, no es necesario tener en el activo cientos de inmuebles, ni mucho menos.

2. Se deben observar la totalidad de los servicios necesarios y demandados por la empresa arrendadora, no siendo relevantes los servicios administrativos y jurídicos.

3. Teniendo un determinado volumen de patrimonio inmobiliario ofrecido en arrendamiento, la naturaleza de los inmuebles y del mercado al que se dirige la empresa debe requerir de servicios como por ejemplo, la atención periódica a necesidades de los arrendatarios, conservación de los inmuebles, rotación de inquilinos que implique la necesidad de acciones comerciales o análisis de solvencia, entre otros muchos de forma conjunta, que sí pueda satisfacer la empresa arrendadora mediante la contratación con una entidad especializada y no con un empleado por cuenta ajena.