Boletín semanal

Boletín nº18 05/05/2026

CONSULTAS FRECUENTES

¿Qué ocurre con los contratos de alquiler ahora que "ha caído" el Decreto-Ley de la prórroga extraordinaria?

El Real Decreto-Ley 8/2026, de 20 de marzo, de medidas en el alquiler en respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la Guerra de Irán, aprobado por el Gobierno, y que contemplaba la limitación extraordinaria de la actualización anual de renta en contratos de arrendamiento de vivienda y, sobre todo, la más que "famosa" prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual, ha sido derogado, al no haber sido convalidado por el Congreso de los Diputados.

Durante el tiempo que ha estado vigente, entre 22 de Marzo y el 29 de Abril de 2026, se ha venido instando a los inquilinos que pudieran estar afectados por el mismo a que solicitasen a sus arrendadores la prórroga extraordinaria que contemplaba el Real Decreto-Ley, de forma fehaciente (por burofax, por ejemplo), a fin de que, ante las dudas sobre su no convalidación, pudieran beneficiarse de sus efectos en el futuro.

Sin embargo, la derogación de la norma ha traído consigo un mar de dudas, para los propietarios y para los inquilinos, pero también para los operadores jurídicos, porque las distintas situaciones que pueden plantearse a partir de ahora, en función de la vigencia del contrato y de si se ha pedido o no la prórroga, son inéditas en nuestro ordenamiento jurídico.

Antes de analizarlas en detalle, vamos a recordar a nuestros lectores en qué consiste esta prórroga y a qué contratos de arrendamiento se aplica.

¿Qué es la prórroga extraordinaria de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual?

Afecta a los contratos de arrendamiento de vivienda habitual sujetos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, vigentes a 22 de Marzo de 2026 (la fecha de entrada en vigor del RD-Ley 8/2026) en los que finalice, antes del 31 de diciembre de 2027, el periodo de prórroga obligatoria previsto en el artículo 9.1, o el periodo de prórroga tácita previsto en los artículos 10.1 y 10.2.

En estos casos, y previa solicitud del arrendatario, se aplicará una prórroga extraordinaria de su duración, por plazos anuales y hasta un máximo de dos años adicionales. Durante esta prórroga se mantendrán los términos y condiciones del contrato en vigor.

La solicitud debe ser aceptada obligatoriamente por el arrendador, salvo que:

1. Se hayan fijado otros términos o condiciones por acuerdo entre las partes,
2. se haya suscrito un nuevo contrato de arrendamiento, o
3. el arrendador haya comunicado, en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda.

La prórroga no será de aplicación, por tanto, cuando arrendador y arrendatario acuerden la renovación del contrato de arrendamiento, o la celebración de uno nuevo, con una renta inferior a la prevista en el contrato vigente.

Prórroga solicitada durante la vigencia del RD-Ley 8/2026

En este caso, la postura mayoritaria de los jurístas sostiene que, aunque el Real Decreto-Ley 8/2026 no haya sido finalmente convalidado, las prórrogas que "se hayan activado" o se hayan puesto en marcha bajo su vigencia sí surtirán efecto, porque dicha norma despliega todos sus efectos jurídicos desde su publicación en el BOE.

En consecuencia, si los arrendatarios formularon su solicitud de prórroga mientras el Real Decreto-Ley 8/2026 estuvo vigente, está se aplicará, aunque la norma haya decaído.

Esta tesis, que es la que cuenta con mayor base jurídica, se apoya en la Sentencia del Tribunal Supremo de 21 de diciembre de 2023 (recurso 4155/2022), dictada en relación con las prórrogas arrendaticias acordadas durante la pandemia por el Real Decreto Ley 11/2020.

Sin embargo, existe otra postura jurídica que sostiene que la prórroga solicitada solo afecta a los contratos de alquiler cuyo vencimiento se haya producido dentro del periodo en el que el RD-Ley 8/2026 ha estado vigente, es decir, a los contratos que finalizasen entre el 22 de Marzo y el 29 de Abril. La base de la misma es que una norma derogada no puede desplegar efectos más allá de su vigencia.

En este caso, el propietario que quiera discutir la aplicación de la prórroga tendrá que demandar al inquilino solicitante, que mientras dure el proceso podrá seguir en la vivienda, y esperar a la decisión del Juez.

El arrendatario que se encuentre en esta situación sostendrá, con toda seguridad, que la norma habla de contratos que finalicen antes del 31 de Diciembre de 2027, sin más; y no establece ningún plazo ni ningún condicionante adicional distinto a la mera petición. Además, precisamente en materia arrendaticia es habitual que a un contrato se le aplique una normativa derogada, porque se rige, durante toda su vida, por la normativa vigente en el momento en que se adoptó.

Prórroga no solicitada durante la vigencia del RD-Ley 8/2026

En este supuesto, el debate jurídico que hemos expuesto antes queda al margen, porque si el arrendatario no ha solicitado la prórroga entre el 22 de Marzo y el 29 de Abril, su contrato finalizará en la fecha que tuviera establecida, incluso aunque sea antes del 31 de Diciembre de 2027; y no será posible ya ni solicitar la prórroga, ni tampoco pretender que se aplique la misma porque la norma ya no está vigente.

La única posibilidad de prorrogar el contrato, si han finalizado todas las prórrogas que contempla la LAU, es la negociación entre arrendador e inquilino, pero, evidentemente, ya no se cuenta con la garantía de que se mantengan los términos y condiciones del contrato en vigor.

Prórroga solicitada y necesidad del arrendador de ocupar la vivienda.

Esta es la principal excepción que el RD-Ley 8/2026 contempla al funcionamiento de la prórroga extraordinaria.

Pero, para que esta excepción funcione, es necesario que el arrendador sea una persona física (no se aplica a las personas jurídicas); y que, en el contrato inicial se hubiese hecho constar, de forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial.

Hacemos la aclaración porque se ha publicado un criterio, a nuestro juicio erróneo, que sostiene que, si durante los dos años de prórroga extraordinaria, el propietario necesita la vivienda para sí o sus familiares, puede comunicarlo al inquilino y la prórroga no funcionaría.

Sin embargo, conforme al artículo 9.3 de la LAU, es claro que la necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada solo cabe antes del transcurso de cinco años, y de hecho, el RD-Ley 8/2026 habla de que el arrendador "haya comunicado", en los plazos y condiciones del artículo 9.3, la necesidad de ocupar la vivienda; por lo que no permite que pueda hacerse durante la prórroga extraordinaria.

En conclusión:

1. Desde el 30 de Abril NO es posible solicitar la prórroga extraordinaria del contrato de alquiler que prevé el RD-Ley 8/2026.
2. Si no se ha solicitado la prórroga entre el 22 de marzo y el 29 de Abril, la prórroga extraordinaria no se aplicará y el contrato vencerá cuando corresponda, según la LAU o, en su caso, lo pactado por las partes.
3. Si se solicitó la prorroga y el contrato vencía entre el 22 de marzo y el 29 de Abril, la prórroga es de aplicación, sin margen de duda.
4. Si se solicitó la prórroga durante la vigencia del RD-Ley, pero el contrato vence con posterioridad al 29 de Abril de 2026, se plantea el siguiente debate jurídico, que deberá ser resuelto por los Tribunales:
1. La prórroga es aplicable aunque la norma haya decaído, porque se activó cuando la norma estaba vigente y desplegaba todos sus efectos jurídicos.
2. La prórroga no es aplicable porque el contrato aun no ha vencido y una norma derogada no puede desplegar efectos más allá de su vigencia.
5. Para que opere la excepción de necesidad, debió haberse notificado la misma antes de que el contrato alcanzase los 5 años de duración; y NO puede hacerse durante la prórroga extraordinaria.
6. Finalmente, desde el 30 de Abril tampoco es aplicable la limitación extraordinaria del 2% en la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda establecida en el RD-Ley 8/2026.