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Boletín nº21 26/05/2026
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¿Cómo tengo que declarar en la Renta los ingresos del alquiler si el inquilino no me paga? ¿Y si mi vivienda ha sido ocupada?
Antonio Millán, Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable - 22/05/2026
Tener una vivienda o local en alquiler y que el inquilino no haga frente al pago es un auténtico quebradero de cabeza para el propietario, por muchas razones: afrontar gastos sin percibir ingresos, asumir los costes judiciales y extrajudiciales para recuperar la posesión, reparar los daños tras el desahucio,...
Y esa preocupación se dispara cuándo la vivienda es ocupada y el propietario, sin percibir rentas, tiene que seguir asumiendo los gastos.
En SuperContable hemos tratado diversas cuestiones relacionadas con el impago del alquiler, con los desahucios e incluso con la ocupación, pero en esta ocasión, y dado que estamos inmersos en la campaña de Renta 2025, vamos a ocuparnos de la incidencia que estas situaciones pueden tener para el propietario, desde el punto de vista fiscal.
¿Tengo que declarar en el IPPF el importe del alquiler si el inquilino no me paga?
La Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas establece que los propietarios de inmuebles alquilados deberán incluir en su declaración todos los importes devengados por este alquiler, aunque estos no se hayan cobrado.
La respuesta a la pregunta es, a priori, afirmativa: aunque no esté percibiendo el importe del alquiler, tiene que reflejar el mismo en su declaración de la Renta. La razón es aunque el inquilino no la haya pagado, la renta se ha devengado, está vencida y es exigible.
Sin embargo, hay un pequeño resquicio en la norma que permite al propietario arrendador "reducir" la carga fiscal que supone declarar un dinero que no solo no se ha recibido, sino que, intentar su cobro, implica incurrir en nuevos gastos que en muchos casos, como ocurre con los judiciales, tienen un importe nada despreciable.
El Reglamento del IRPF establece que serán deducibles todos aquellos saldos de dudoso cobro - en este caso las rentas impagadas - que cumplan uno de los siguientes requisitos:
- El deudor se encuentra en situación de concurso.
- Entre la primera cuota no pagada y la finalización del período impositivo hayan pasado más de seis meses. Siempre que no se haya producido una renovación del crédito.
Por tanto, todos los saldos de dudoso cobro - en este caso importes impagados de la renta arrendaticia - que cumplan uno de los dos requisitos para poder ser deducidos, se incorporaran a la declaración de IRPF en la casilla "Saldos de dudoso cobro", en el apartado de "rendimientos del capital inmobiliario".
Como mejor se ve es con un ejemplo:
Supongamos que un contribuyente tiene un inmueble arrendado y a final del período impositivo tiene todavía dos cuotas de alquiler pendientes por cobrar. Dado que cumple los requisitos de deducibilidad, se deduce en su declaración de la renta los saldos de dudoso cobro correspondientes a estos importes.
Ejemplo
Solución
En la declaración de la renta correspondiente al ejercicio N, el señor A.M.C. se deducirá 1.600 euros por los saldos de dudoso cobro correspondientes a las mensualidades de marzo y abril, ya que han pasado más de 6 meses desde que se realizó la primera gestión de cobro. Ingresos íntegros año N (800 x 12 meses) = 9.600 euros. Saldos de dudoso cobro año N (marzo y abril de año N) = 1.600 euros.En SuperContable dispone de muchos más ejemplos, en función de las mensualidades adeudadas, de si han transcurrido los seis meses indicados o no, o de si las mensualidades adeudadas pertenecen a dos años distintos, entre otros supuestos.
¿Y si después consigo cobrar las rentas que me deben?
Pues, si más tarde consigue cobrar estos importes, como contribuyente deberá computar el ingreso en su rendimiento del capital inmobiliario, en el ejercicio en que los cobre.
Ejemplo
Si las declaraste como ingreso y además las dedujiste como saldo de dudoso cobro, cuando las cobres, debes declararlas como ingreso del capital inmobiliario en el año del cobro.
Si te debían 5.000 € y dedujiste 5.000 € como dudoso cobro; y en 2026 recuperas 2.000 €, en la Renta de 2026 declararás 2.000 € como ingreso.
Eso en cuanto a los ingresos, porque respecto a los gastos, la norma establece que todos los gastos ocasionados para obtener el cobro de las rentas impagadas y/o recuperar la vivienda mediante una demanda de desahucio (honorarios de abogado, procurador, gastos de reclamación de impagos o instando el desalojo), se deducirán en el período impositivo en que se satisfagan.
En este caso tenemos que hacer una mención expresa a la cuestión de las costas judiciales, porque, si ganas el juicio y el inquilino es condenado a pagarte costas, ello tiene repercusión fiscal.
Como hemos visto, los gastos de abogado y procurador para reclamar rentas del alquiler o para recuperar la posesión son deducibles en los rendimientos del capital inmobiliario, pero si luego se recuperan esos gastos vía costas judiciales, NO puedes usar esos mismos gastos otra vez para reducir la ganancia patrimonial que suponen las costas.
Ello quiere decir que, cuando pagas a tú abogado y procurador, deduces el gasto, pero si luego recuperas ese gasto con las costas, debes declarar esas costas, para evitar esa deducción indebida de ese gasto.
Sin embargo, si al final no se consigue cobrar esas costas, algo muy habitual en este tipo de procesos, NO hay que declarar esas costas porque no hay un ingreso efectivo y, en consecuencia, el gasto previamente deducido NO sería indebido.
Como consejo le recomendamos que, para estar prevenido ante futuras comprobaciones fiscales, conserve toda la documentación relativa a este proceso: minutas de abogado y procurador, justificantes de pago, burofaxes, demanda, sentencia, acuerdo extrajudicial, y cualquier tipo de reclamación al inquilino.
¿Y qué ocurre si la vivienda ha sido ocupada ilegalmente?
Estaríamos en el caso de una vivienda, a disposición de su propietario, y que resulta ocupada ilegalmente; y vamos a ver que repercusiones tiene esta situación en el impuesto sobre la Renta.
Conforme a la normativa fiscal, una vivienda que no es vivienda habitual, que no está alquilada y que no está afecta a actividad económica, da lugar una imputación de renta inmobiliaria en IRPF.
El importe de esa imputación - que se refleja en los datos fiscales - lo calcula la AEAT, aplicando el 2% del valor catastral, o el 1,1% en determinados casos de valores catastrales revisados.
Y, como la vivienda no está en uso, sino a disposición del propietario, Hacienda no permite deducir ningún gasto porque no genera ningún ingreso.
Pero, si la vivienda NO está a disposición del propietario, porque ha sido ocupada ilegalmente y en contra de su voluntad, la pregunta que surge es si tiene que seguir tributando por esa imputación de rentas.
En este caso, la DGT y la AEAT admiten una excepción, sujeta a unas condiciones: NO procede imputar renta inmobiliaria desde el momento en que se inicia el procedimiento de desahucio para recuperar la vivienda, siempre que quede debidamente acreditado, y sin que sea necesario esperar a que haya resolución judicial.
En cambio, si la vivienda está ocupada, pero el propietario no ha formulado demanda o denuncia, o no puede acreditarlo, tendrá que seguir asumiendo esa imputación de rentas en su declaración de IRPF.
Y, si la demanda o denuncia por ocupación se formula cuando ya ha transcurrido una parte del ejercicio fiscal - que es lo más normal -, la imputación de rentas debe prorratearse por días, entre los que ha estado a disposición y los que está ocupada tras iniciarse el procedimiento judicial.
La clave para dejar de imputar esta renta en el IRPF es acreditar el inicio del procedimiento para recuperar la vivienda. Por tanto, lo recomendable es guardar, para cualquier posible comprobación, la demanda o denuncia, la documentación del procedimiento judicial, los requerimientos realizados, las intervenciones policiales, si hay; y cualquier otro documento que demuestre que la vivienda está ocupada y que el propietario trata de recuperarla.
Como antes, veamos un ejemplo:
Ejemplo
La vivienda es ocupada el 1 de marzo de 2025; y el propietario presenta su demanda el 15 de abril de 2025.
Cumpliendo el criterio de la AEAT, se puede dejar de imputar renta desde el 15 de abril de 2025. Para hacerlo desde el 1 de marzo, debería tenerse prueba contundente de la indisponibilidad anterior y estar dispuesto a confrontar con Hacienda, siempre que económicamente merezca la pena la diferencia.
La cuestión, a diferencia del supuesto del impago del alquiler, no es deducir gastos, sino evitar la imputación de renta inmobiliaria durante el periodo en que la vivienda no está a disposición del titular por ocupación ilegal y éste ha iniciado el procedimiento judicial correspondiente.
Desde SuperContable.com ponemos a su disposición el Programa Abogado de Arrendamientos con el que podrá resolver todas sus dudas sobre la operativa del alquiler, sea de corta o larga duración, así como ayudarle a redactar contratos y notificaciones.
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