Boletín semanal

Boletín nº08 24/02/2026

ARTÍCULOS

Cómo simplificar la gestión de inmuebles heredados mediante una comunidad de bienes.

Muchas son las dudas y los “papeleos” necesarios para los herederos cuando se produce el fallecimiento de un ser querido. A la ya difícil de por sí cuestión emocional se le añade los certificados de defunción, las últimas voluntades, el no menos polémico Impuesto de Sucesiones y Donaciones (ISD), “bloqueos “ de cuentas bancarias, un sinfín de cuestiones… que culminan en la escritura de aceptación de herencia. Veremos hoy un caso bastante común que es el de varios herederos (por simplicidad asumimos que son hermanos) quienes se convierten en copropietarios de inmuebles destinados al arrendamiento (bien desde el momento de la herencia o porque ya estuvieran arrendados previamente. En estos supuestos la constitución de una Comunidad de Bienes (CB) se presenta como la solución que permite simplificar la gestión tributaria y contable.

Si no se crease una CB, cada hermano debería emitir un recibo o factura mensual al arrendatario en el porcentaje de propiedad que tuvieran en el inmueble. Además, si se trata de una nave o local comercial el arrendamiento estaría sujeto a IVA y por lo tanto cada hermano debería presentar trimestralmente el modelo 303 de liquidación de IVA, claramente muy tedioso e incrementando la probabilidad de errores.

Una CB es considerada una entidad en atribución de rentas, carece de personalidad jurídica propia (no es una sociedad mercantil) como también lo son por ejemplo las herencias yacentes.

La CB que tiene su propio NIF permite emitir una única factura o recibo, así como una liquidación trimestral de IVA (si es el caso) bajo tal NIF.

Constituir una CB es un trámite bastante sencillo y muy poco costoso. Es suficiente con que los herederos firmen un contrato privado de constitución de CB. Este contrato está sujeto al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPyAJD) en su modalidad de operaciones societarias que está cedido a las CC.AA. que, si bien está exento y por tanto no supone desembolso económico alguno sí es obligatorio su presentación a través del modelo 600. Con este último modelo presentado y el contrato privado de constitución de la CB firmado solo nos queda solicitar NIF en la Agencia Tributaria presentando el modelo 036, bajo el epígrafe 861.2 IAE , pudiendo desde ese momento la CB, emitir facturas o recibos.

Desde el punto de vista fiscal, la CB transparenta fiscalmente de manera que los comuneros (siguiendo el ejemplo, los hermanos que heredan) imputarán en su IRPF el rendimiento neto (ingresos minorados de gastos deducibles) obtenido del arrendamiento, en el porcentaje de propiedad que le corresponda a cada uno. A este respecto, hay que distinguir si el arrendamiento constituye una actividad económica o no. El articulo 27.2 de la Ley IRPF establece que así se considera si:

Si es el caso el rendimiento neto lo declara cada comunero como rendimiento de actividades económicas en su IRPF anual mientras que de lo contrario lo harían como rendimientos de capital inmobiliario. Es importante el matiz porque en el primer caso puede ser obligatorio además presentar trimestralmente el modelo 130 de pagos fraccionados mientras que en el segundo no.

Si el inmueble es una nave o local comercial, se debe presentar trimestralmente el modelo 303 si bien en estos casos se está exonerado de presentar el resumen anual de IVA (modelo 390). Llegado este último caso es importante tener en cuenta que la CB debe ser sujeto pasivo único para blindar el derecho a la deducción del IVA soportado, evitando que Hacienda lo deniegue por falta de unidad económica.

Si, por el contrario, el arrendamiento fuera de vivienda estaría exento de IVA, y si la CB tuviera simultáneamente inmuebles arrendados como vivienda y como locales o naves habría que tener en cuenta la regla de la prorrata a efectos de calcular el monto del IVA soportado que es fiscalmente deducible.

Finalmente, la constitución de la CB acarrea la obligación de presentar el modelo 184 a lo largo del mes de enero en el que se informa de los ingresos y gastos atribuibles a cada comunero en función de su porcentaje de participación.