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Boletín nº02 13/01/2026

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A la hora de calcular el IRPF a pagar por la venta de un inmueble alquilado se puede aplicar una amortización inferior al 3%.

• El Tribunal Supremo permite utilizar un porcentaje inferior cuando la amortización mínima fiscalmente deducible resulte menor y tenga respaldo normativo, incluso si no se ha deducido gasto por amortización en los años de arrendamiento.


• La Orden de 27 de marzo de 1998 avalaría aplicar un porcentaje mínimo del 1,47 % y la Ley del Impuesto sobre Sociedades incluso un 1% anual.

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El Tribunal Supremo, en su sentencia 1502/2025, de 20 de noviembre, ha corregido el criterio tradicional de la Administración Tributaria sobre cómo debe computarse la amortización de inmuebles arrendados al determinar la ganancia patrimonial en el IRPF cuando el contribuyente no desarrolla actividad económica. Hasta ahora, la AEAT venía imponiendo de facto la aplicación de un 3% anual sobre el mayor entre el coste de adquisición satisfecho y el valor catastral (sin suelo), por entender que ese porcentaje fijaba también la amortización mínima a integrar en el cálculo del valor de adquisición, hubiera o no hubiera sido deducido como gasto en los rendimientos del capital inmobiliario.

Con esta sentencia, el Alto Tribunal establece que no siempre es obligatorio aplicar la amortización máxima del 3% por los años en que el inmueble estuvo alquilado cuando se calcula la ganancia patrimonial por su transmisión. La clave está en que la “amortización mínima” a la que remiten los artículos 35 de la LIRPF y 40 del Reglamento del IRPF no tiene por qué coincidir necesariamente con el 3%, sino que puede ser un porcentaje inferior cuando así resulte de las tablas oficiales o de las reglas técnicas de amortización aplicables, siempre dentro del límite máximo del 3%.

Nueva doctrina sobre la amortización mínima.

La Sala de lo Contencioso-Administrativo subraya que el valor de adquisición debe minorarse en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computando en todo caso la amortización mínima, con independencia de que el contribuyente la haya llegado a practicar efectivamente como gasto. Sin embargo, aclara que dicho concepto de amortización mínima no se identifica automáticamente con el 3% previsto en el artículo 23.1.b) LIRPF como máximo gasto deducible en los rendimientos del capital inmobiliario, sino con la amortización que resulte de la vida útil del bien conforme a la normativa aplicable (por ejemplo, la Orden Ministerial de 27 de marzo de 1998 o el artículo 12 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades).

En el caso enjuiciado, la contribuyente aplicó un porcentaje de amortización inferior al 3%, calculado según la Orden de 27 de marzo de 1998 para “edificios y otras construcciones”, que fijaba una vida útil distinta de la que implicaría el tipo del 3%. Hacienda pretendía obligarla, en el momento de la venta, a minorar el valor de adquisición aplicando el 3% por todos los años de arrendamiento, pese a que esa amortización mayor nunca se había deducido ni resultaba exigible como mínima según la citada Orden. El Supremo rechaza esta tesis y avala que, también a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial, se utilice el tipo reducido coherente con la vida útil real del inmueble.

Impacto cuando no se dedujo amortización.

Uno de los puntos de mayor impacto práctico de la sentencia es que la doctrina se proyecta igualmente sobre los supuestos en los que el contribuyente no dedujo gasto de amortización mientras el inmueble estuvo alquilado. De acuerdo con el artículo 40 del Reglamento del IRPF, en la transmisión debe computarse en todo caso la amortización mínima, aunque no se hubiera reflejado como gasto; sin embargo, el Supremo aclara que esa amortización mínima será la que resulte de la normativa técnica aplicable y no necesariamente el 3%, lo que limita el incremento automático de la ganancia patrimonial que venía imponiendo la Administración.

En la práctica, esto significa que un arrendador particular que nunca incluyó amortización como gasto en sus rendimientos del capital inmobiliario no se ve obligado ahora, en el momento de la venta, a reducir el valor de adquisición mediante una amortización ficticia calculada al 3% si de la normativa resulta un tipo inferior. De este modo se evita que la ausencia de deducción previa se traduzca paradójicamente en una penalización desproporcionada al computar una amortización “mínima” más elevada de la que en realidad era exigible.

El Tribunal Supremo también matiza que, cuando el contribuyente sí ha venido practicando y declarando una determinada amortización como gasto durante el periodo de arrendamiento, queda vinculado por ese importe, que será el que deba tenerse en cuenta al minorar el valor de adquisición del inmueble. No se permite, por tanto, modificar retroactivamente el criterio a la baja en el momento de la transmisión para reducir artificialmente la ganancia patrimonial, por razones de coherencia y de respeto al principio de regularidad en la autoliquidación.

La sentencia 1502/2025 tiene especial trascendencia para los pequeños propietarios de viviendas arrendadas que no desarrollan actividad económica, que se beneficiarán de una ganancia patrimonial menor y, por tanto, de un menor IRPF a la hora de vender sus inmuebles si la amortización mínima técnicamente calculada es inferior al 3%. Además, abre la puerta a revisar liquidaciones y autoliquidaciones recientes en las que la Administración hubiera forzado el uso del 3%, siempre que no hayan prescrito y que la normativa aplicable avale un porcentaje de amortización inferior como mínimo deducible.