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Boletín nº41 27/10/2026
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CONSULTAS FRECUENTES
Arrendamiento de inmuebles como actividad económica: ¿puede el empleado exigido estar en otra empresa del grupo?
Basilio Sáez, Economista fundador de BS Fiscal, colaborador de SuperContable.com - 27/10/2026
La definición tributaria del arrendamiento de inmuebles como actividad económica está en constante evolución. Esto es debido a que un requisito específico es incapaz de dar respuesta a la realidad empresarial.
La Ley 27/2014 del Impuesto sobre Sociedades (en adelante, LIS) en el segundo párrafo de su artículo 5.1 establece que, en el caso de arrendamiento de inmuebles, se entenderá que existe actividad económica, únicamente cuando para su ordenación se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y jornada completa. Para después añadir una precisión para las empresas que forman parte del mismo grupo de sociedades según lo establecido en el artículo 42 del Código de Comercio: en ese caso, el concepto de actividad económica se determinará teniendo en cuenta a todas las empresas que formen parte del grupo. La doctrina administrativa ha interpretado de forma correcta y literal la norma en la realidad empresarial de los grupos de empresas, véase por ejemplo la Consulta Vinculante V3487-19 de la Dirección General de Tributos. Debiendo recordarse siempre que, una vez ejercida la actividad económica han de aplicarse las reglas del artículo 5.2 LIS para determinar si estamos ante una entidad patrimonial.
Sin embargo, la anterior previsión del impuesto sobre sociedades que aplica cuando estamos en presencia de un grupo no existe en la Ley 35/2026 del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante, LIRPF). Algo que puede parecer lógico por el contribuyente al que va dirigida, y deja de serlo si tenemos en cuenta que, de ese contribuyente puede colgar toda una estructura empresarial, donde también se encuentre una actividad de arrendamiento de inmuebles, siendo su naturaleza decisiva en otras figuras como el Impuesto sobre el Patrimonio (tanto para acceder a la exención como para el cálculo de la misma), y en consecuencia, para el relevo generacional de la empresarial familiar, por la remisión que efectúa la Ley del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones a la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio como uno de los requisitos para aplicar sus beneficios.
Por lo anteriormente expuesto, la definición del arrendamiento de inmuebles como actividad económica que ofrece el artículo 27.2 LIRPF, idéntica a la enunciada por el artículo 5.1 LIS, es decir, se entiende que el arrendamiento de inmuebles se realiza como actividad económica, únicamente cuando para la ordenación de esta se utilice, al menos, una persona empleada con contrato laboral y a jornada completa, no ha dado respuesta a muchas de las situaciones que se presentan en la realidad empresarial, ya que, esa definición del artículo 27.2 LIRPF queda en ese punto, no continúa más allá, como sí lo hace el artículo 5 LIS.
Esta limitación para las personas físicas provoca multitud de casos de conflicto entre contribuyente y administración, y ha sido flexibilizada por el Tribunal Supremo este mismo año en sentencias número 167/2026 y 186/2026, cuando la sociedad arrendadora de inmuebles pertenece a un grupo. El Tribunal Supremo estableció doctrina en el siguiente sentido:
Doctrina del Tribunal Supremo:
Si la actividad del arrendamiento se realiza con medios personales y materiales de otra empresa del grupo, debe considerarse cumplido el requisito del empleado a jornada completa del artículo 27.2 LIRPF, siempre y cuando se constate que existe una unidad de medios y de actividad a nivel de grupo y que la sociedad arrendadora esté integrada funcionalmente en esa actividad, proporcionado una utilidad empresarial a la actividad económica del grupo o de las empresas cuyos medios personales le dan soporte.
El Tribunal Supremo establece unos requisitos que deben constatarse, es decir, no basta simplemente con que la arrendadora use los medios de otra empresa del grupo, deben ser usados en la actividad de arrendamiento contribuyendo a un solo fin, las actividades productivas del grupo. En la práctica, la doctrina del alto tribunal es un paso adelante para el contribuyente, pero no aplica de forma inmediata, sino que le exige probar con hechos que esa actividad de arrendamiento forma parte y sirve a otra actividad principal, la del grupo. Tanto es así que, el Tribunal Económico Administrativo Central, en resolución de 20 de marzo de 2026, aplicó a un caso la doctrina de forma negativa para el contribuyente.
Pues bien, La Dirección General de Tributos en reciente Consulta Vinculante V5530-26, ha incorporado lo anterior a sus criterios en un caso donde una persona física es titular del 100% de las participaciones en el capital social de varias empresas que se dedican al arrendamiento de inmuebles. El órgano consultivo deja claro que la jurisprudencia del Tribunal Supremo no aplica si solo existe pertenencia formal al grupo, debe haber una integración funcional y económica de la actividad de arrendamiento con la del resto de empresas que lo forman.
Pongamos un ejemplo:
Transportes Luis, S.L. tiene como actividad el transporte de mercancías por carretera, con una flota de 40 camiones y 50 trabajadores.
Luis Trucks, S.L. cuya actividad es la compraventa de camiones, tiene cinco trabajadores y parte de los vehículos que vende proceden de la renovación de la flota de Transportes Luis, S.L.
Inmuebles Luis, S.L. propietaria de una nave de 6.000 metros cuadrados en un polígono industrial donde también cuenta con otras cinco naves de menor tamaño. En la nave más grande están las oficinas del grupo, el taller de mantenimiento, una zona de exposición y una zona de aparcamiento que se complementa con las otras cinco naves que sirven como descanso para camiones cargados la tarde anterior.
Inmuebles Luis, S.L no tiene un solo empleado, la gestión del alquiler, seguros, licencias, restantes gestiones administrativas y el mantenimiento de las instalaciones son realizadas por un empleado del departamento financiero de Transportes Luis, S.L. y por el responsable de mantenimiento de la flota de camiones de esta misma empresa. Una vez dicho esto, examinemos:
a) Unidad de medios y de actividad: los medios personales existen, están identificados y contratados a jornada completa en otra sociedad del grupo. Además, existe un contrato entre las empresas que establece un precio a valor de mercado que se factura. Los inmuebles no se ofrecen a terceros, son usados por las empresas del grupo y dan soporte a sus actividades: el transporte de mercancía y la venta de camiones.
b) Integración funcional: La dimensión de los inmuebles se justifica por la dimensión de la flota de Transportes Luis, S.L. y la zona de exposición de camiones de Luis Trucks S.L. está relacionada con la renovación de la flota, facturando a precio de mercado entre ellas. Es decir, sin Inmuebles Luis S.L. las otras dos sociedades tendrían que alquilar, sí o sí.
c) Utilidad empresarial: Los inmuebles no son una inversión inmobiliaria, son parte del inmovilizado del grupo donde se encuentra su sede, su dirección, la organización y el lugar de realización de la actividad. Podemos volver a decir que, sin Inmuebles Luis, S.L. habría que alquilar, sí o sí.
Según la doctrina del Tribunal Supremo, como hemos visto ya aplicada en la vía económico-administrativa: Inmuebles Luis, S.L. ejerce el arrendamiento de inmuebles como actividad económica.
En definitiva, las conclusiones son dos y claras:
si la actividad de arrendamiento de inmuebles se ejerce por una entidad del grupo de forma aislada al resto de entidades, la definición del artículo 27.2 LIRPF sigue aplicando de forma literal.
si existe unidad de medios y de actividad a nivel de grupo, estando integrada la empresa arrendadora de forma funcional en el mismo, sirviendo y proporcionado utilidad la actividad de arrendamiento al resto de actividades productivas, entonces, el arrendamiento de inmuebles será considerado una actividad económica, aunque la persona contratada con contrato laboral y a jornada completa lo esté en otra empresa del grupo.
Conclusión:
Dos situaciones con implicaciones importantísimas, tanto en el Impuesto sobre la Renta como en el Impuesto sobre el Patrimonio y en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones. Por ello, si cabe, hoy día se hace más necesario un análisis exhaustivo del funcionamiento del grupo desde el punto de vista empresarial.
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