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Boletín nº35 16/09/2025
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Viviendas de alquiler turístico: conozca las novedades más destacadas que les afectan.
Antonio Millán, Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable - 11/09/2025
Los pisos y viviendas de uso turístico llevan siendo objeto de polémica desde hace ya tiempo; y los últimos cambios legales devuelven esta cuestión al centro del debate público, al establecer cada vez más condiciones al ejercicio de la actividad de alojamiento turístico. En este Comentario vamos a ocuparnos de tres aspectos clave: la previa aprobación expresa por la comunidad de propietarios, la inscripción en el Registro único de Arrendamientos de corta duración y la tributación que afecta a esta modalidad de alquiler.
La Comunidad de Propietarios tiene que "autorizar" o "prohibir" los pisos turísticos
Desde el 3 de Abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal que lleva a cabo la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, el propietario de cada vivienda que quiera realizar el ejercicio de la actividad de alquiler turístico, en los términos establecidos en la normativa sectorial turística, deberá obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios, en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Si no se obtiene dicho acuerdo o aprobación expresa, la comunidad puede requerir a quien realice la actividad la inmediata cesación de la misma, bajo apercibimiento de iniciar las acciones judiciales para tal fin.
El apartado 12 del artículo 17 de la Ley de Propiedad Horizontal establece ahora, de forma expresa, que el acuerdo comunitario puede aprobar, limitar, condicionar o prohibir el ejercicio de la actividad, zanjando, por previsión legal, las dudas que la redacción anterior a la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, suscitaba, al hablar solo de limitar o condicionar, y no de prohibir, este tipo de alquiler.
Se reitera en la norma que estos acuerdos no tendrán efectos retroactivos y, conforme a la Disposición adicional segunda de la LPH, aquel propietario de una vivienda que esté ejerciendo la actividad de alojamiento turístico, con anterioridad al 3 de Abril de 2025, que se haya acogido previamente a la normativa sectorial turística, podrá seguir ejerciendo la actividad con las condiciones y plazos establecidos en la misma.
En SuperContable disponemos de un completo manual que aborda todo lo que necesita saber sobre las viviendas de uso turístico en la Comunidad de Propietarios y cuál es el procedimiento para acordar la autorización, limitación o prohibición de la actividad de piso turístico.
Inscripción obligatoria en el Registro único de Arrendamientos de corta duración.
Este Registro único estatal se aprobó por Real Decreto 1312/2024, de 23 de diciembre, para dar cumplimiento al Reglamento (UE) 2024/1028 del Parlamento Europeo y del Consejo, de 11 de abril de 2024; y ha empezado a funcionar, de forma obligatoria, desde 1 de Julio de 2025.
Su finalidad es conocer los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración ofrecidos por anfitriones, distinguirlos de los ordinarios de vivienda y aflorar los arrendamientos que estén en situación de fraude de ley.
En consecuencia, desde el 1 de Julio, las personas arrendadoras (anfitrionas), están obligadas a obtener previamente el número de registro del alojamiento, ya sea por habitaciones o por vivienda completa, en el Registro de la Propiedad o en el de Bienes Muebles, porque sin el mismo NO pueden ofrecer sus servicios a través de las plataformas en línea.
La puesta en marcha de este registro también incluye obligaciones para las plataformas que ofrecen en línea de alquiler de corta duración, porque NO pueden incluir a los anfitriones que no cuenten con número de registro en los alojamientos que ofrezcan; y deben eliminar, en un plazo de cuarenta y ocho horas desde la notificación, los anuncios de alojamientos cuyo número de registro haya sido suspendido o retirado.
Además, para asegurar el cumplimiento desde el Ministerio se va a requerir a las plataformas que den de baja aquellos anuncios que no tengan número de registro, sea este incorrecto o dado de baja por el Colegio de Registradores.
El procedimiento para solicitar el número de registro se realiza a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores o en el Registro de la Propiedad competente.
En la solicitud debe explicarse si la vivienda a alquilar se quiere dedicar a una finalidad turística o de temporada y si se quiere alquilar o no por habitaciones. Y, si la actividad de destino, por ejemplo, la explotación de una vivienda como de uso turístico, está sujeta a algún régimen de autorización, licencia o inscripción previa administrativa, se debe incluir el documento que lo acredite.
Los alojamientos de turismo rural que estén sujetos a una normativa propia y que presten servicios adicionales a los de la simple estancia, como, por ejemplo, desayunos, NO está obligados a obtener el número de registro al tratarse de servicios asimilados a los de hospedaje de los hoteles.
En SuperContable tenemos a disposición de nuestros usuarios y suscriptores un análisis sobre qué es y cómo funciona el nuevo Registro de alojamientos para alquiler de corta duración; y cuál es el procedimiento para registrar la vivienda turística.
La tributación del alquiler de viviendas con fines turísticos.
Otro aspecto importante es la tributación que afecta al arrendamiento de viviendas o pisos con fines turísticos, con referencia a cada uno de los impuestos que, de una forma u otra, inciden en esta actividad.
La Agencia Estatal de la Administración Tributaria (AEAT) define el arrendamiento de vivienda con fines turísticos como aquella cesión temporal del uso de la totalidad de una vivienda amueblada y equipada con todo lo necesario para su uso inmediato, la cual es comercializada o promocionada en canales de oferta turística, con el fin de obtener un beneficio económico de ello.
Como nuestros usuarios y lectores saben, esta modalidad de arrendamiento ha experimentado un importante crecimiento y son muchas las plataformas que han surgido en los últimos años (Airbnb, HomeAway o Niumba, entre otras) que se dedican únicamente a intermediar entre el propietario de la vivienda turística y los inquilinos que la alquilan para uso vacacional. También son cada día más los propietarios que optan por destinar sus inmuebles a este tipo de alquiler de corta duración.
Ello ha motivado que, como hemos visto, la Administración haya tenido que actuar desde distintos ámbitos, regulando el ejercicio de esta actividad; y uno de esos ámbitos es, lógicamente, el fiscal y tributario.
La actividad de arrendamiento de viviendas y apartamentos con fines turísticos se ve afectada por:
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Accediendo a cada uno de estos apartados podrá conocer, en detalle, la normativa fiscal que afecta a esta actividad, en función de cada tipo de tributo.
También dispone de una Guía para cumplimentar el Modelo 179, de Declaración informativa de la cesión de uso de viviendas con fines turísticos.
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