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Boletín nº28 15/07/2025

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NOTICIAS

Las tasaciones de la Administración sin visitar el interior del inmueble no son válidas.

• El Tribunal Supremo reitera que no son válidas las tasaciones periciales sin examinar el interior del inmueble ni justificar el motivo de esta carencia.


• La Sala vuelve a echar en cara la comodidad de la Administración a la hora de valorar inmuebles.

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El Tribunal Supremo ha marcado un punto de inflexión en la forma en que la Administración puede valorar inmuebles a efectos fiscales. En una sentencia reciente, el alto tribunal ha dejado claro que las tasaciones realizadas por la Agencia Tributaria que no incluyan una inspección presencial del interior del inmueble carecen de validez, salvo que exista una justificación expresa y razonada en el expediente. Esta decisión afecta de manera directa a miles de contribuyentes y a la práctica habitual de la Administración en procedimientos de comprobación de valores.

Hasta ahora, era frecuente que los peritos de la Administración se limitaran a observar el exterior de la vivienda, tomar fotografías y consultar documentación catastral o registral para fijar el valor de un inmueble. Sin embargo, el Supremo considera que esta metodología no garantiza una valoración justa ni objetiva, ya que omite elementos esenciales como el estado de conservación, las reformas o la distribución real del bien, circunstancias que solo pueden comprobarse accediendo al interior.

Con el exterior no basta sin justificación.

La sentencia 813/2025 de la Sala de lo Contencioso-Administrativo del Tribunal Supremo, dictada el 24 de junio de 2025, analiza un caso en el que la Agencia Tributaria realizó una valoración basada únicamente en la apariencia externa y en datos documentales, presumiendo que el estado interior era acorde al exterior. El Tribunal Supremo reprende esta práctica y subraya que la buena praxis pericial exige una inspección individualizada, tanto del exterior como del interior del inmueble, para poder determinar correctamente el valor de mercado.

El fallo insiste en que la visita al interior es la regla general. Solo en casos excepcionales, y siempre que se justifique de manera clara y motivada, puede prescindirse de ella. Por ejemplo, si el propietario niega el acceso o existen circunstancias objetivas que lo impidan, el perito debe dejar constancia expresa de ello en su informe. No basta con alegar dificultades o recurrir a la comodidad administrativa para obviar este requisito.

Además, el Supremo recuerda que el hecho de que el contribuyente pueda aportar una tasación pericial contradictoria no exime a la Administración de cumplir con los estándares de motivación y exhaustividad en sus propias valoraciones. El tribunal advierte que relajar estos requisitos supondría una merma de las garantías del obligado tributario y abriría la puerta a valoraciones automáticas alejadas de la realidad de cada bien concreto.

Mayor protección para el contribuyente.

Esta doctrina tiene importantes implicaciones prácticas. Afecta a procedimientos de comprobación de valores en compraventas, herencias, donaciones y aportaciones de inmuebles a sociedades, donde la discrepancia entre el valor declarado y el fijado por la Administración puede derivar en liquidaciones adicionales y sanciones. A partir de ahora, los contribuyentes cuentan con un argumento sólido para impugnar tasaciones realizadas sin una inspección presencial y exhaustiva del inmueble.

El Supremo, en definitiva, refuerza la exigencia de motivación y rigor en las actuaciones administrativas, recordando que la valoración de un inmueble no puede basarse en suposiciones ni en datos genéricos, sino en un análisis individualizado y directo del bien objeto de tributación.