Boletín semanal

Boletín nº39 14/10/2025

ARTÍCULOS

¿Es ahora más difícil presentar una demanda judicial frente al inquilino o al arrendador?

A nadie se le escapa que, se ocupe la posición que se ocupe, los procedimientos judiciales entre arrendador y arrendatario son largos y complejos.

En estos años, la normativa procesal que afecta a los alquileres ha sido objeto de numerosos cambios pero, sin duda alguna, la última vuelta de tuerca la ha dado la LO 1/2025, que complica sustancialmente cómo realizar las reclamaciones sobre arrendamientos.

Al igual que ha ocurrido con la morosidad, y con la inmensa mayoría de los procedimientos civiles, la LO 1/2025 impone una serie de trámites que deben hacerse, obligatoriamente, antes de formular una demanda judicial relacionada con un contrato de alquiler, sea de vivienda, de local o rústica; y tanto si la formula el arrendador como si lo hace el inquilino.

La Ley ha complicado el procedimiento para reclamar judicialmente porque establece que, antes de presentar una demanda, es obligatorio realizar una actividad negociadora, para intentar encontrar una solución extrajudicial al conflicto que enfrenta a las partes.

¿Por qué es ahora más difícil reclamar judicialmente los conflictos sobre el alquiler?

Porque, como hemos avanzado, la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia, establece que, para poder presentar cualquier tipo de demanda, entre las que se incluyen todas las relacionadas con el contrato de alquiler, tales como impago de rentas, expiración de plazo, subrogación, derecho a la prórroga obligatoria,..., es obligatorio llevar a cabo una negociación previa, para tratar de alcanzar un acuerdo extrajudicial.

Finalmente, debe saber que, si no se lleva a cabo esta negociación previa, o al menos se intenta, el Juzgado NO admitirá a trámite la demanda judicial, porque se establece como un requisito de admisibilidad.

En consecuencia, no solo debe entablar una negociación previa con el arrendador o con el inquilino (o al menos intentarlo), sino que debe hacerlo siguiendo los requisitos y procedimientos establecidos en la Ley y, además debe poder acreditar después ante el Juzgado cómo se ha llevado a cabo ese medio adecuado de solución de controversias extrajudicial y cuál ha sido su resultado, tanto para que la demanda sea admitida como para que, en su caso, el Juzgado se pronuncie sobre las costas judiciales, porque el pago de los costes del juicio también se hace depender de la buena o mala fe con la que se haya acudido a esta previa negociación.

Y por si todo lo anterior fuese poco, la Ley establece ciertos límites y obligaciones de confidencialidad respecto a los documentos y al contenido de las negociaciones previas, que no pueden ser utilizadas en la demanda judicial que se formule.

¿Qué supone esta reforma respecto de la forma en la que se venían formulando las demandas en materia arrendaticia hasta ahora?

Supone que debe cambiarse el protocolo para dirigirse a la otra parte del contrato de alquiler antes de acudir a la vía judicial, porque ya no es suficiente solo con el requerimiento por burofax, tal y como se venía haciendo hasta ahora.

Ello no quiere decir que, por ejemplo, no pueda seguir utilizándose el requerimiento por burofax, para reclamar el pago o el abandono de la finca, por ejemplo; pero sí que el contenido de dicho requerimiento debe ser diferente, si queremos que el mismo sirva para poner en marcha uno de los medios adecuados de solución de controversias que nos permita luego poder reclamar con la garantía de que nuestra demanda va a ser admitida por el Juzgado.

Y, además, sea cual sea el procedimiento judicial que se quiera, o se tenga, que plantear - desde un ordinario por subarriendo no consentido o para ejercitar la acción de retracto de finca urbana hasta un verbal de desahucio por impago de rentas o por expiración del plazo de duración del contrato, pasando por el monitorio en reclamación de cantidades - es imprescindible y obligatorio realizar, y poder acreditar, un intento de negociación previa con el que vaya a ser demandado porque, si no es así, la vía judicial está completamente cerrada.