Boletín semanal
Boletín nº35 10/09/2024
ARTÍCULOS
Tipo de IVA aplicable a las obras de reforma de un inmueble.
Mateo Amando López, Departamento Contable-Fiscal de SuperContable.com - 06/09/2024
Uno de los aspectos del Impuesto sobre el Valor Añadido que más dudas genera es el tipo impositivo al que tributan determinadas operaciones, especialmente en las operaciones inmobiliarias. En este sentido, en el presente comentario vamos a analizar el tipo impositivo que se debe aplicar a las obras de reforma de inmuebles en función del tipo de obra realizada y de las características del inmueble.
En la ley del IVA podemos diferenciar dos tipos de obras de reforma: obras de rehabilitación y obras de renovación y reparación.
Obras de rehabilitación:
Las obras de rehabilitación son aquellas en las que más del 50% del coste corresponda a obras de consolidación y tratamiento de elementos estructurales, fachadas o cubiertas, o con obras análogas o conexas a las mismas y además, su coste total supere el 25% del precio de adquisición del inmueble si éste se adquirió en los dos años anteriores o, de lo contrario, del valor de mercado, descontando en ambos casos la parte correspondiente al suelo.
Como ejemplos de obras de rehabilitación podemos indicar las de adecuación estructural para garantizar su estabilidad y resistencia; las de refuerzo o adecuación de la cimentación, de los pilares o de los forjados; las de ampliación de la superficie construida, sea sobre o bajo rasante; las de reconstrucción de fachadas y patios interiores, y las de instalación de elementos elevadores o para salvar barreras arquitectónicas para su uso por discapacitados.
En este sentido, se considerarán obras conexas a las de rehabilitación las obras de albañilería, fontanería y carpintería, las destinadas a la mejora y adecuación de cerramientos, instalaciones eléctricas, agua y climatización y protección contra incendios o de mejora energética cuando estén vinculadas a ellas de forma indisociable y no consistan en el mero acabado u ornato de la edificación ni en el simple mantenimiento o pintura de la fachada.
Teniendo esto en cuenta, las obras de rehabilitación tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan las siguiente condiciones:
Que se efectúen en edificaciones o partes de los mismos destinados principalmente a viviendas, entendiéndose como tal cuando al menos el 50% de la superficie construida se destine a ello.
Que sean directamente concertadas entre el propietario y el contratista.
También tributarán al tipo reducido (10%) cuando se trate de ventas con instalación de armarios de cocina y baño y armarios empotrados para viviendas, siempre que los contratos sean directamente formalizados entre el promotor de la rehabilitación y el contratista.
De no cumplirse estas condiciones, se aplicará el tipo impositivo general del 21%, como sucedería en obras de rehabilitación de locales comerciales o de edificios de oficinas o en aquellas obras de rehabilitación concertadas por terceros distintos del propietario.
Obras de renovación y reparación:
Cuando un proyecto de obras de reforma no cumpla las características expuestas y por tanto no pueda calificarse como de rehabilitación, tendrá la consideración de obras de renovación y reparación, ya sean obras de albañilería, fontanería, electricidad, pintura, carpintería, etc, sin que se incluya el servicio de mantenimiento de instalaciones al no considerarse ejecuciones de obras.
Las obras de renovación y reparación tributarán al tipo reducido del 10% cuando se cumplan los siguientes requisitos:
Que se efectúen en edificios o partes de los mismos destinados a viviendas.
El destinatario sea una comunidad de propietarios o una persona física que no actúe como empresario o profesional y utilice la vivienda para su uso particular.
Que la construcción o rehabilitación de la vivienda objeto de las obras terminara hace más de dos años.
Quien realice las obras no aporte materiales para su ejecución por un importe superior al 40% del total de la operación, sin incluir el IVA.
Si no se cumplen todos estos requisitos las obras de reforma se gravarían al tipo impositivo general del 21%. Sería el caso, entre otros, de reformas en locales comerciales o de reformas promovidas por el arrendador en viviendas alquiladas.
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