¿Tiene una vivienda en alquiler? Le contamos qué cambios trae el 2026 para los arrendamientos

El cambio de año siempre trae cambios normativos en diversas materias y, además de las tradicionales de carácter fiscal, laboral y de seguridad social, en los últimos ejercicios vamos viendo como también los arrendamientos han dejado de ser una excepción.

La realidad social y económica de los hogares, el crecimiento de precios y la insuficiencia de oferta asequible; y la existencia de situaciones de vulnerabilidad justifican, según el Gobierno, la prórroga para 2026 determinadas medidas sobre arrendamientos.

En este Comentario vamos a analizar qué aspectos debe tener en cuenta este 2026 si tiene una vivienda en alquiler, tanto si es arrendador como si es inquilino.

Prórroga de la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos hasta 31 de Diciembre de 2026.

Se deja sin efecto la ampliación hasta el 31 de diciembre de 2026 de la suspensión de los procedimientos de desahucio y lanzamientos en los supuestos y de acuerdo con los trámites ya establecidos. Se trata de la suspensión de los desahucios y lanzamientos que se contempla en los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo; y que ha venido siendo prorrogada sucesivamente desde entonces.

También queda sin efectos, por la derogación del Real Decreto-Ley 16/2025, de 23 de Diciembre, la medida que establece que, a partir del 31 de diciembre de 2026, los procedimientos de desahucio y los lanzamientos que afecten a hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional que se encuentren suspendidos por aplicación de los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, cuando el demandante sea una gran tenedor de vivienda, sólo se reanudarán a petición expresa de dicho demandante si acredita que se ha sometido al procedimiento de conciliación o intermediación que a tal efecto establezcan las Administraciones Públicas, en base al análisis de las circunstancias de ambas partes y de las posibles ayudas y subvenciones existentes conforme a la legislación y normativa autonómica en materia de vivienda.

Derecho del arrendador a la compensación por suspensión de los desahucios.

En consonancia con la derogación de la suspensión de los desahucios que afecten a hogares y personas vulnerables sin alternativa habitacional, también se deroga la ampliación del plazo, que iba hasta el 31 de enero de 2027, para que los arrendadores y propietarios afectados por la suspensión extraordinaria que hemos mencionado puedan solicitar la compensación prevista en el Real Decreto-ley 37/2020, de 22 de diciembre; y en el Real Decreto 401/2021, de 8 de junio, por el que se establece el procedimiento para el reconocimiento de la compensación a los propietarios y arrendadores a que se refieren los artículos 1 y 1 bis del Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo.

La compensación consiste en el valor medio que correspondería a un alquiler de vivienda en el entorno en que se encuentre el inmueble, determinado a partir de los índices de referencia del precio del alquiler de vivienda u otras referencias objetivas representativas del mercado de arrendamiento, más los gastos corrientes de la vivienda que acredite haber asumido el arrendador, por el período que medie entre que se acordare la suspensión y el momento en que ésta se levante por el Tribunal o hasta 31 de diciembre de 2025.

No debe confundirse la compensación que aquí hemos tratado con la línea de avales por cuenta del Estado para la cobertura en caso de impago en el alquiler de vivienda para jóvenes y colectivos vulnerables, que vamos a tratar a continuación.

Línea de avales por cuenta del Estado para la cobertura en caso de impago en el alquiler de vivienda

El Real Decreto-Ley 1/2025, de 28 de enero, incluía la aprobación de una Línea de avales por cuenta del Estado para la cobertura en caso de impago en el alquiler de vivienda, que ha sido desarrollada por el Real Decreto 1135/2025, de 10 de diciembre, por el que se determinan las condiciones de la línea de ayudas, por cuenta del Estado, para la cobertura en caso de impagos del alquiler de viviendas para jóvenes y colectivos vulnerables.

El Ministerio de Vivienda financiará esta línea de avales o ayudas para cubrir ante los arrendadores los posibles impagos derivados de los contratos de arrendamiento de vivienda habitual y permanente para jóvenes y familias vulnerables.

El aval garantizará el pago de todas las rentas o mensualidades impagadas hasta que la propiedad recupere la posesión de la vivienda, así como todos los daños causados en la finca por culpa del arrendatario, el coste de los suministros debidos que hayan sido asumidos por la propiedad, y aquellos otros daños y costes que reglamentariamente se establezcan.

La gestión será por las Comunidades y Ciudades Autónomas; y la financiación, como hemos señalado, correrá por parte del Estado.

La solicitud para el cobro de las cantidades debidas y avaladas solo se podrá realizar en el plazo de 6 meses desde que el propietario recupere la posesión de la vivienda, ya sea, mediante resolución judicial de lanzamiento, ya sea mediante acuerdo judicial o extrajudicial que acredite dicha recuperación de la posesión.

Ello significa que, antes de poder disponer del aval, el arrendador tiene que recuperar primero el uso de la vivienda y, como es conocido, si ello se produce a través de un procedimiento judicial, puede demorarse mucho en el tiempo. Además, y como ya sabemos, en determinados supuestos, el desahucio o el lanzamiento pueden incluso paralizarse por el Juzgado por razones o motivos de vulnerabilidad del inquilino.

Finalmente, estas ayudas y avales son de aplicación respecto a los contratos vigentes a fecha 30/01/2025 y a los celebrados con posterioridad; aunque su puesta en marcha no es, ni mucho menos, inmediata porque las Comunidades Autónomas tienen que establecer los cauces para gestionar y tramitar las solicitudes.

Limite a la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda

La limitación extraordinaria de la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda contenida en el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania finalizó el 31 de Diciembre de 2024.

No obstante, con la publicación del índice de referencia para la actualización anual de la renta de los contratos de arrendamiento de vivienda, en cumplimiento de lo dispuesto en la Disposición adicional undécima de la Ley 29/1994, esta limitación extraordinaria se ha convertido en definitiva.

Este índice, que se actualizará mensualmente, constituye el límite de referencia a los efectos del artículo 18 de la Ley 29/1994, con el objeto de evitar incrementos desproporcionados en la renta de los contratos de arrendamiento. Por tanto, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder de dicho índice que, por ejemplo, para los contratos que deban actualizarse con el dato de Noviembre de 2025, queda fijado en el 2,29%.

Este límite se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda suscritos desde el 26 de Mayo de 2023 y para las actualizaciones de renta que se produzcan a partir de 1 de Enero de 2025.

Esta medida NO afecta a los locales de negocio, que quedan excluidos de esta limitación en la actualización de la renta. Tampoco resulta de aplicación a contratos suscritos antes del 26 de Mayo de 2023, que, conforme a la Disposición transitoria cuarta de la Ley 12/2023, de 24 de mayo, continuarán rigiéndose por lo establecido en el régimen jurídico que les era de aplicación.

Nueva obligación anual de información para arrendadores de alojamientos de corta duración inscritos en el Registro Único de Arrendamientos.

La Orden VAU/1560/2025, publicada en el BOE de 31 de diciembre de 2025, aprueba el modelo informativo que deberán presentar anualmente los arrendadores de alojamientos de corta duración incluidos en el ámbito del artículo 10.4 del Real Decreto 1312/2024. Esta nueva obligación se inscribe en el desarrollo del procedimiento de Registro Único de Arrendamientos y en el funcionamiento de la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos para la recogida e intercambio de datos de este tipo de alquileres.

La orden establece un modelo normalizado para identificar cada categoría y tipo de arrendamiento de corta duración, que debe presentarse cada doce meses y que recogerá, al menos, un listado anonimizado de los arrendamientos constituidos. La información a suministrar permitirá identificar, entre otros extremos, aquellos arrendamientos que tengan una finalidad distinta de la residencial habitual, ya sea vacacional, por motivos laborales, de estudios, o por causa médica, entre otros.

Están obligadas a presentar este modelo las personas arrendadoras de alojamientos urbanos de corta duración sujetos al Registro Único de Arrendamientos. Se trata, en particular, de los arrendamientos de alojamiento turístico y otras fórmulas de estancia de corta duración que, de acuerdo con la normativa sectorial y el propio Real Decreto 1312/2024, deban inscribirse y estar identificados en dicho registro.

El modelo informativo se configura para recoger, de forma estandarizada, la información de cada categoría y tipo de arrendamiento, lo que facilitará el tratamiento y cruce de datos tanto por la Ventanilla Única Digital como por las distintas administraciones que intervienen en el control de la actividad. El listado de arrendamientos se aportará de forma anonimizada, si bien los datos estructurados permitirán trazar la actividad mediante la combinación con el número de registro y otros identificadores que se utilizan en el sistema de Registro Único.

La orden establece que el modelo aprobado debe ser utilizado para aportar la información anual relativa a los arrendamientos urbanos de corta duración correspondientes al año 2025. Esta primera declaración deberá presentarse durante el mes de febrero de 2026, configurándose así un calendario anual de suministro de información que, se repetirá cada febrero en ejercicios sucesivos con referencia al año natural anterior.

La presentación del modelo deberá realizarse de forma presencial o a través de medios electrónicos, en concreto mediante la sede electrónica del Colegio de Registradores de la Propiedad, Mercantiles y de Bienes Muebles de España, que actuará como registro competente a estos efectos.