¿Qué acuerdos de la Comunidad de Vecinos puedo impugnar sin estar al día en el pago de las cuotas?

Con la recuperación de una "normalidad" cada vez más parecida a la que teníamos antes de la pandemia de la COVID-19, vuelve también una realidad que había estado, sino desaparecida, sí "adormecida". Nos referimos a las Juntas de Propietarios de las Comunidades de Vecinos.

En SuperContable ya tratamos qué ocurría con las Juntas de la Comunidad de Propietarios durante la pandemia, como consecuencia de la aprobación del Real Decreto-ley 8/2021, de 4 de mayo, por el que se adoptan medidas urgentes en el orden sanitario, social y jurisdiccional, a aplicar tras la finalización de la vigencia del estado de alarma, aplicable desde el 9 de mayo de 2021, y que regulaba medidas extraordinarias aplicables a las juntas de propietarios de las comunidades en régimen de propiedad horizontal por el COVID-19.

Pero, lo cierto es que, superada esta situación, los Administradores/as y Presidentes/as de las Comunidades de Vecinos han vuelto a remitir a sus convecinos las convocatorias de juntas y las, como mínimo, "tediosas" reuniones han vuelto a celebrarse.

Coíncidiendo con este "revivir" de la actividad comunitaria, la Sala Civil del Tribunal Supremo ha dictado una Sentencia, de 28 de febrero de 2022, en la que, con motivo de la impugnación de acuerdos comunitarios, aborda los supuestos en los que se ha apreciado, o no, la excepción a la obligatoriedad de estar al corriente de las deudas con la comunidad para poder llevar a cabo la impugnación; pues como regla general se exige estar al día en el pago.

El punto de partida es la demanda de un propietario contra la Comunidad impugnando el acuerdo por el que se lleva a cabo la apertura de una puerta de acceso al patio de luces comunitario, junto a la vivienda del demandante y solicitando la nulidad del mismo.

La Comunidad demandada contesta pidiendo que se aprecie la falta del requisito de procedibilidad de encontrarse el demandante al corriente en el pago de las cuotas de comunidad para poder impugnar, habida cuenta que era deudor de una derrama de 170 euros, destinada precisamente a la apertura de la puerta que constituía el objeto del proceso.

La Sentencia de Primera Instancia estima la demanda y acuerda la nulidad del acuerdo comunitario. Dicha decisión fue recurrida en apelación por la representación de la Comunidad de Propietarios y la Audiencia Provincial confirma la sentencia de fecha 25 de abril de 2018 dictada por el Juzgado de Primera Instancia nº 3 de Segovia.

Entiende la Audiencia que la consignación o el pago no son precisos, si se refieren precisamente al acuerdo impugnado; en este caso a la derrama para la apertura de la puerta sobre el patio comunitario.

La Comunidad de Propietarios interpone recurso de casación denunciando la infracción de la doctrina jurisprudencial del Tribunal Supremo y la aplicación indebida del artículo 18 número 2, de Ley 49/1960, de 21 de julio, de Propiedad Horizontal, que señala:

Sostiene la Comunidad de Propietarios, en definitiva, que el acuerdo, cuya nulidad se insta, no entra dentro de la excepción prevista legalmente en el precepto citado, pues no se refiere al establecimiento o alteración de las cuotas de participación.

¿Y qué decide el Tribunal Supremo?

El Alto Tribunal señala que, para la impugnación de los acuerdos comunitarios, es preciso que concurra un requisito adicional, consistente en estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas.

Esta exigencia normativa admite una excepción, en la que no es preciso ni el previo pago o la consignación: que se trate de la impugnación de acuerdos relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación del art. 9 LPH, entre los propietarios.

La Sala, con cita de la previa Sentencia 671/2011, de 14 de octubre, en interpretación de la excepción del último inciso del Art. 18.2 LPH, establece que:

Y en la Sentencia 584/2019, de 5 de noviembre, el TS señala que la excepción concurre cuando se impugnan acuerdos de la comunidad de propietarios que alteran la forma de contribución a los gastos comunes según el coeficiente fijado en el título constitutivo y la manera indicada en los estatutos. En estos casos no es necesaria la consignación o previo pago de las cuotas comunitarias, en aplicación del Art. 18.2 LPH.