¿Cuándo existe ganancia patrimonial en la disolución del condominio sobre un inmueble tras la última jurisprudencia del Tribunal Supremo?
Publicado: 27/10/2022
Boletin nº 42 - Año 2022
En su sentencia 3585/2022, de 10 de octubre de 2022, el Tribunal Supremo ha fijado como criterio interpretativo que la compensación percibida por un comunero, a quien no se adjudica el bien cuando se disuelve el condominio, comportará para dicho comunero la existencia de una ganancia patrimonial sujeta al IRPF, cuando exista una actualización del valor de ese bien entre el momento de su adquisición y el de su adjudicación y esa diferencia de valor sea positiva.
En definitiva, esta sentencia deja las cosas cómo estaban al mantener el criterio seguido por la Administración tributaria en las disoluciones de condominios sobre bienes inmuebles. Aunque no se trate de una resolución beneficiosa para los contribuyentes -piénsese en todos los hermanos con inmuebles heredados o en exparejas que compraron un inmueble en común- al que escribe le parece acertada de acuerdo con la normativa del impuesto.
El artículo 33 de la Ley 35/2006 considera ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, no obstante, en su apartado 2 estima que no existe alteración en la composición del patrimonio en los siguientes supuestos siempre que no de lugar, en ningún caso, a la actualización de los valores de los bienes o derechos recibidos:
En los supuestos de división de la cosa común.
En la disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación.
En la disolución de comunidades de bienes o en los casos de separación de comuneros.
Ahora bien, para que no exista ganancia patrimonial susceptible de tributar en el IRPF, es preciso que no se produzca una alteración del patrimonio y no resulte un exceso de adjudicación. Ello exige que la transformación en el patrimonio de la cuota indivisa de la que se era titular al fin en el patrimonio del sujeto pasivo se transforme en el valor de adquisición de aquella, pero no en más cantidad ni en un valor actualizado, porque en ese caso sí existe ya una alteración de patrimonio.
En consecuencia, sigue siendo plenamente operativa la resolución 02488/2017/00/00 de 7 de junio de 2018 del Tribunal Económico Administrativo Central (TEAC) en la que se analizaban las diferentes situaciones que podían darse en la disolución del condominio sobre un bien inmueble:
| Situación | Criterio |
| El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros con respeto a la cuota de titularidad de cada uno. | Es de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF. No existe, en consecuencia, alteración patrimonial para ninguno de los comuneros. |
| El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. | Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso. |
| El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno. | Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título lucrativo. |
| El inmueble mantiene en la fecha de extinción del condominio el mismo valor que cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno pero compensando en metálico estas diferencias. | En este supuesto existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio pero dado que el valor del inmueble no ha experimentado aumento no se generaría para ellos ganancia o pérdida patrimonial a título oneroso. |
| El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros con respeto a la cuota de titularidad de cada uno. | Es de plena aplicación lo dispuesto en el artículo 33.2 de la LIRPF. No existe, en consecuencia, alteración patrimonial para ninguno de los comuneros. |
| El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y al resultar indivisible o desmerecer mucho con la división se adjudica en su totalidad a uno de los comuneros con obligación de compensar en metálico a los restantes. | Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que se queda con el inmueble y compensa en metálico a los demás. Estos últimos estarían transmitiendo a aquel sus cuotas indivisas de participación en el inmueble produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y como el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso. |
| El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno. | Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Por su parte, los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título gratuito la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título lucrativo. |
| El inmueble tiene en la fecha de extinción del condominio un valor mayor que el que tenía cuando se constituyó y se divide entre los comuneros sin respetar la cuota de titularidad de cada uno pero compensando en metálico estas diferencias. | Existe un exceso de adjudicación a favor del comunero que recibe una parte del inmueble superior a la que le correspondería por su cuota de participación. Por su parte, los comuneros que reciben una parte del inmueble inferior a la que correspondería por su cuota de participación estarían trasmitiendo al primero a título oneroso la parte de cuota indivisa correspondiente a ese déficit, produciéndose una alteración en la composición de su patrimonio y dado que el valor del inmueble ha experimentado aumento se generaría para ellos una ganancia patrimonial a título oneroso. |
Como podemos ver, si en la fecha de extinción del condominio el valor del inmueble ha experimentado un aumento, todas las opciones para disolver el condominio conllevan una ganancia patrimonial para alguno de los comuneros excepto si fuera posible su división respetando la cuota de titularidad de cada uno. En el caso específico de que no se divida el inmueble y se opte por la compensación monetaria para quien no se queda con el mismo, éste último deberá consignar en su declaración de la renta una ganancia patrimonial por este motivo.
Por su parte, el comunero que se queda con el inmueble vendrá obligado a presentar el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (modelo 600) por la parte de cuota que ha adquirido mediante la compensación al resto de comuneros.
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