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Boletín nº09 02/03/2021

COMENTARIOS

¿Es posible modificar el contrato de alquiler por el COVID? La cláusula "rebus sic stantibus"

Antonio Millán - Abogado, Departamento Jurídico de Supercontable.com - 01/03/2021

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En otros Comentarios publicados en SuperContable hemos analizado varias cuestiones sobre el COVID y los arrendamientos, por ejemplo, la relativa a cómo funciona la suspensión de los desahucios del RD-Ley 37/2020, la nueva moratoria de la renta de alquiler para autónomos y pymes por el CORONAVIRUS en el RD-Ley 35/2020 o qué debe tener en cuenta a la hora de pactar el plazo de un arrendamiento de local de negocio.

En este Comentario también vamos a ocuparnos de la incidecia del COVID-19 en el contrato de arrendamiento. En concreto, vamos a analizar si es posible modificar el contrato de alquiler a causa del COVID.

Empezaremos diciendo que, al margen de la moratoria del Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, modificada por el RD-Ley 35/2020, el arrendatario del local de negocio puede intentar modificar las condiciones económicas del contrato, a las que no pueda hacer frente a consecuencia del CORONAVIRUS acudiendo a dos vías:

  1. La primera vía es la de invocar la cláusula "rebus sic stantibus"
  2. La segunda vía es invocar la "fuerza mayor" regulada en el Art. 1105 del Código Civil

Entendemos, además, que, con independencia de la citada moratoria, se puede acudir a ellas, especialmente en caso de que el arrendador no sea un gran tenedor y la medida prevista en el Artículo 2 del Real Decreto-ley 35/2020, de 22 de diciembre, sea insuficiente.

La cláusula "rebus sic stantibus" ha sido creada por la doctrina y la jurisprudencia y hace referencia a que una alteración sustancial de las condiciones tenidas en cuenta a la hora de suscribirse la obligación contractual (en este caso el contrato de alquiler), y que impida a una de las partes su cumplimiento en los términos establecidos; puede dar lugar a la modificación del contrato.


La cláusula "rebus sic stantibus" no tiene efectos extintivos, solo efectos modificativos de los contratos.

La regla general respecto a las obligaciones contractuales se resume en el aforismo "pacta sunt servanda", que quiere decir que los pactos son para conservarse y cumplirse; y existen varios preceptos del Código Civil referidos a la fuerza jurídica de las obligaciones contractuales, a la obligatoriedad de su cumplimiento y a la imposibilidad de dejar su validez al arbitrio de una de las dos partes.

Sin embargo, la doctrina y la jurisprudencia han entendido que pueden concurrir circunstancias extraordinarias, excepcionales e imprevisibles que supongan una alteración sustancial de las condiciones tenidas en cuenta a la hora de establecerse la obligación - en este caso a la hora de firmarse el contrato de alquiler - y que, por tanto, impidan o dificulten el poder cumplir, en lo que aquí nos interesa, con el pago de la renta arrendaticia.

Es evidente que las consecuencias económicas causadas por la pandemia dificilmente podían preveerse en el momento de celebrar el contrato de alquiler, por lo que, conforme a la posición del Tribunal Supremo sobre esta cláusula, entendemos que la incidencia del CORONAVIRUS sí podría justificar la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus, si el arrendatario acredita que ya no puede hacer frente a las obligaciones pactadas, o que tiene mayores dificultades para ello.

Es cierto que el TS ha señalado en la Sentencia de la Sala Civil de 15 de enero de 2019, Nº 19/2019, Recurso Nº 3291/2015, que una crisis económica no puede apuntarse como circunstancia sobrevenida para modificar un contrato de arrendamiento; pero también lo es que la crisis económica producida por una pandemia es más imprevisible que el de una crisis económica como la del 2008.

Además del elemento de la imprevisibilidad y excepcionalidad, que el CORONAVIRUS lo cumple, debe concurrir la incidencia en las circuntancias que sirvieron de base para suscribir el contrato, de modo tal que impida o dificulte el cumplimiento para una de las partes y que produzca una quiebra en el equilibrio de prestaciones pactado inicialmente.

Pero, dada la disparidad de negocios jurídicos y la ingente variedad de situaciones, la aplicación de esta cláusula y los efectos que la misma pueda tener sobre el contrato de alquiler, debe hacerse de forma casuística, analizando caso por caso para ver, sobre todo, como la pandemia y sus consecuencias afectan a cada contrato particular.

No obstante, con carácter general diremos que, si no media culpa de las partes y la causa que modifica las circuntancias existentes es excepcional y sobrevenida, las obligaciones de las partes pueden ser objeto de modificación, en función de cuál sea el cambio que se produzca.

Time-OutYa conocemos algunas resoluciones judiciales que se pronuncian sobre esta claúsula en relación con el COVID-19, aunque en vía de medidas cautelares.

Es de destacar, por ser reciente y por ser la primera de un Tribunal de segunda instancia, el Auto de la Audiencia Provincial de Valencia, que reconoce a un hotel el aplazamiento de la mitad de la renta arrendaticia a causa del COVID-19, confirmando así la resolución previa del Juzgado Nº 1 de Valencia; y señalando que la pandemia es una situación excepcional, imprevisisble y extremadamente grave, especialmente para el sector turístico; por lo que podría dar lugar a la aplicación de dicha cláusula.

Pero existen otras de distintos Juzgados que aplican esta cláusula y acuerdan reducciones de renta, en distintos porcentajes. Así, el Auto de 25 de septiembre del Juzgado nº 81 de Madrid, el Auto de 7 de julio del Juzgado nº 2 de Benidorm, el Auto de 1 de septiembre del Juzgado nº 3 de Barakaldo, el Auto de 6 de octubre del Juzgado nº 1 de San Sebastián, el Auto de 13 de agosto del Juzgado nº 74 de Madrid, el Auto de 15 de julio de 2020, dictado por el Juzgado de Primera Instancia e Instrucción n°2 de Prat de Llobregat, o el Auto del Juzgado Nº 3 de Ibiza, referido a las tiendas del aeropuerto.

Y como sentencia, no como Auto, debemos mencionar la del Juzgado Nº 20 de Barcelona, de 8 de Enero de 2021, que también entiende que la pandemia es una situación excepcional e imprevisible.

Para finalizar, debemos hacer mención a la Sentencia de la Sala Civil del Tribunal Supremo Nº 156/2020, de 6 de marzo de 2020, en la que el Alto Tribunal delimita que la aplicación de la cláusula "rebus sic stantibus" solo procede en los contratos de larga duración, y no en los de corta duración.

Sin embargo, debe tenerse en cuenta la necesidad de acreditar bien la incidencia del COVID porque el Auto de 21 de septiembre del Juzgado nº 31 de Barcelona rechaza la aplicación de la claúsula al no entender justificadas las razones económicas alegadas.

Y en cuanto a la "fuerza mayor" regulada en el Art. 1105 del Código Civil, se establece que fuera de los casos expresamente mencionados en la ley, y de los en que así lo declare la obligación, nadie responderá de aquellos sucesos que no hubieran podido preverse, o que, previstos, fueran inevitables.

Podemos decir que la "fuerza mayor" sería un escalón más respecto a la cláusula "rebus sic stantibus" porque, de concurrir, justificaría la resolución de la obligación, no solo su modulación.

Es decir, en este caso, el arrendatario no cumple porque la causa de "fuerza mayor" lo impide. O dicho de otra manera, el inquilino cesa en su actividad porque lo obligan las autoridades a través del estado de alarma y del cierre de actividades decretado y, como consecuencia de ello, carece de ingresos para poder pagar el alquiler.

Por tanto, la "fuerza mayor" debe provocar la imposibilidad absoluta de, al menos, una de las partes de cumplir con la obligación de pago prevista el contrato de arrendamiento.

Evidentemente, las consecuencias que trae consigo la pandemia, y que el arrendatario no pudo preveer ni evitar, podrían justificar que el arrendatario no tuviera que responder de sus obligaciones, en estas circunstancias. No obstante, y como se ha señalado antes, habrá que analizarse caso por caso para valorar si la incidencia es tal como para justificar la resolución de la obligación o, en su caso, solo su modulación.

Sepa que:

El aspecto negativo de estas dos posibilidades es que deben hacerse valer por vía judicial; por lo que hacer valer estas circunstancias siempre será menos inmediato que un pacto alcanzado con el arrendador.

Eso sí, dado que esta situación es inédita, estaremos atentos para informar de cómo aplican en este caso ambas cláusulas los Juzgados y Tribunales.