¿Tengo que darme de alta en Hacienda si alquilo una vivienda?
Publicado: 26/10/2020
Boletín nº 41 - Año 2020
El alquiler de vivienda es una actividad que se ha intentado fomentar desde distintas perspectivas, especialmente el tributario, reduciendo las obligaciones exigibles o aplicando beneficios fiscales, siempre que no se realice como una actividad económica.
En este sentido, si va a alquilar una vivienda, con independencia de que vaya dirigida a residencia habitual, de temporada, para estudiantes o con fines turísticos, no tiene que darse de alta en Hacienda.
Así, lo establece el artículo 3 de la Orden EHA/1274/2007, de 26 de abril, por la que se aprueban los modelos 036 de Declaración censal de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores y 037 Declaración censal simplificada de alta, modificación y baja en el Censo de empresarios, profesionales y retenedores:
No están obligadas a presentar las declaraciones censales las personas o entidades que no abonen rentas sujetas a retención o ingreso a cuenta y que realicen exclusivamente las siguientes operaciones:
a) Arrendamientos de inmuebles exentos del Impuesto sobre el Valor Añadido, conforme al artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido.
Esto se debe a que el alquiler de vivienda es una operación exenta de IVA de acuerdo con el artículo 20.Uno.23.º de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido:
Uno. Estarán exentas de este impuesto las siguientes operaciones:
[...]
23.º Los arrendamientos que tengan la consideración de servicios con arreglo a lo dispuesto en el artículo 11 de esta Ley y la constitución y transmisión de derechos reales de goce y disfrute, que tengan por objeto los siguientes bienes:
[...]
b) Los edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas o a su posterior arrendamiento por entidades gestoras de programas públicos de apoyo a la vivienda o por sociedades acogidas al régimen especial de Entidades dedicadas al arrendamiento de viviendas establecido en el Impuesto sobre Sociedades. La exención se extenderá a los garajes y anexos accesorios a las viviendas y los muebles, arrendados conjuntamente con aquéllos.
Precisamente por este mismo motivo tampoco tendrá que presentar la liquidación del IVA, como establece el artículo 71 del real decreto 1624/1992, de 29 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre el Valor Añadido:
Los empresarios y profesionales deberán presentar las declaraciones-liquidaciones periódicas a que se refieren los apartados 3, 4 y 5 de este artículo, así como la declaración resumen anual prevista en el apartado 7, incluso en los casos en que no existan cuotas devengadas ni se practique deducción de cuotas soportadas o satisfechas.
La obligación establecida en los párrafos anteriores no alcanzará a aquellos sujetos pasivos que realicen exclusivamente las operaciones exentas comprendidas en los artículos 20 y 26 de la Ley del Impuesto.
De hecho, la única obligación tributaria de las personas que alquilen alguna vivienda sin que se trate de una actividad económica es declarar los rendimientos de capital inmobiliario en su declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
Aquí sí cobra especial importancia el destino del alquiler, ya que si va dirigido a cubrir las necesidades permanentes de vivienda será aplicable la reducción del 60% regulada en el artículo 23 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas:
2. En los supuestos de arrendamiento de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo calculado con arreglo a lo dispuesto en el apartado anterior, se reducirá en un 60 por ciento. Esta reducción sólo resultará aplicable respecto de los rendimientos declarados por el contribuyente
Si por el contrario se tratase del alquiler de un inmueble no destinado a vivienda, como un garaje, un trastero o un local, no estaría exento de IVA (debería emitir factura con el 21% de IVA) y sí tendría que darse de alta en Hacienda a través del modelo 036 o 037 y presentar la declaración del IVA a través del modelo 303 de forma trimestral.
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