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Boletín nº40 20/10/2026

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¿Qué debo tener en cuenta si quiero alquilar mi vivienda por habitaciones tras el Real Decreto-ley 29/2026?

El alquiler de viviendas por habitaciones es una práctica cada vez más habitual, especialmente entre estudiantes, trabajadores desplazados y personas que buscan una alternativa más económica al alquiler de una vivienda completa. Hasta ahora, una de las principales cuestiones que debían tenerse en cuenta era que los contratos de arrendamiento de habitaciones no estaban sujetos a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), sino al Código Civil, por lo que existía una amplia libertad para pactar sus condiciones.

Sin embargo, esta situación ha cambiado con el Real Decreto-ley 29/2026, de 6 de octubre, en vigor desde el 8 de octubre de 2026, que incluye expresamente los arrendamientos de habitaciones en la LAU, tanto cuando se destinan a vivienda habitual como cuando tienen una finalidad temporal.

Por tanto, si está pensando en alquilar su vivienda por habitaciones, debe tener en cuenta que ya no puede establecer libremente todas las condiciones del contrato, pues ahora existen determinadas obligaciones y limitaciones legales que deben respetarse.

Veamos cuáles son las cuestiones más importantes.

1.- Determine si el alquiler será habitual o temporal.

Esta es la primera cuestión que debe resolver, porque de ella dependerá el régimen jurídico aplicable al contrato.

Si la habitación se alquila para satisfacer la necesidad de vivienda habitual del arrendatario, resultarán aplicables las normas de la LAU correspondientes a esta modalidad.

Por el contrario, cuando se alquile por una necesidad temporal, como puede suceder con un estudiante desplazado durante un curso académico o un trabajador trasladado temporalmente a otra localidad, se aplicará el nuevo régimen de arrendamientos de vivienda temporal.

2.- Formalice el contrato por escrito e identifique la habitación.

Aunque los contratos verbales siguen siendo válidos, el artículo 37 de la LAU establece que, cuando lo solicite el arrendatario, será obligatoria su formalización por escrito.

Es conveniente que el contrato identifique correctamente a las partes, la habitación que se alquila, su superficie, la duración, la renta y las demás condiciones aplicables.

También debe concretarse qué dependencias comunes podrá utilizar el arrendatario, como la cocina, el baño, el salón o la terraza, y qué servicios se incluyen en el alquiler.

Igualmente, conviene establecer las normas de utilización de las zonas comunes y las obligaciones relativas a la conservación de la habitación.

3.- Tenga en cuenta la nueva duración de los contratos.

Si la habitación se destina a vivienda habitual, resultarán aplicables los plazos mínimos de cinco años, o siete años cuando el arrendador sea persona jurídica, y las prórrogas previstas en los artículos 9 y 10 de la LAU.

Si el arrendamiento es temporal, su duración deberá ser superior a treinta y un días y no exceder, como regla general, de doce meses, conforme al nuevo artículo 9 bis.

Cuando persista la causa que justificó la temporalidad, el contrato podrá prorrogarse en las condiciones legalmente previstas.

Además, cuando se sucedan contratos temporales sin justificación suficiente, podrán resultar aplicables las normas de los arrendamientos de vivienda habitual.

4.- Compruebe cuánto puede cobrar por las habitaciones.

Una de las principales novedades del Real Decreto-ley 29/2026 afecta al importe de las rentas.

Por ejemplo, si la renta correspondiente al alquiler de una vivienda completa es de 900 euros mensuales, no será posible alquilar simultáneamente sus tres habitaciones por 400 euros cada una, pues la suma superaría ese límite.

Además, deberán respetarse las limitaciones adicionales que correspondan cuando la vivienda esté situada en una zona de mercado residencial tensionado.

En cuanto a la actualización de la renta, deberá ajustarse a lo establecido en el artículo 18 de la LAU, sin que pueda pactarse libremente cualquier incremento.

5.- Revise la fianza y las garantías adicionales.

La nueva regulación también modifica las garantías que puede exigir el propietario.

Será obligatoria una fianza en metálico equivalente a una mensualidad de renta, tanto en los arrendamientos de habitación destinados a vivienda habitual como en los temporales.

Además, podrán pactarse garantías adicionales, pero con determinados límites:

• En los arrendamientos de vivienda habitual de hasta cinco años, o siete si el arrendador es persona jurídica, la garantía adicional no podrá superar dos mensualidades.

• En los arrendamientos temporales, el límite será de una mensualidad.

Asimismo, el artículo 36.5 de la LAU prohíbe exigir al arrendatario la contratación de seguros de impago de renta u otras coberturas similares.

6.- Regule adecuadamente los gastos y las reparaciones.

En el contrato debe establecerse cómo se abonarán los suministros de agua, electricidad, gas, internet y demás servicios compartidos por los ocupantes.

No obstante, el artículo 20 de la LAU establece limitaciones a los gastos que pueden repercutirse al arrendatario, impidiendo, entre otros, trasladarle los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato o los tributos asociados a la vivienda, salvo las excepciones legalmente previstas.

En cuanto a las obras y reparaciones, resultarán aplicables las disposiciones de la LAU.

El propietario deberá realizar las reparaciones necesarias para mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad.

Debe tenerse especialmente en cuenta que en los arrendamientos de habitación de carácter temporal, las pequeñas reparaciones derivadas del desgaste por el uso ordinario corresponden también al arrendador, conforme al nuevo artículo 21 bis.

7.- Tenga presente que el arrendatario puede desistir anticipadamente.

Otra cuestión importante es la posibilidad de que el inquilino abandone la habitación antes de finalizar el contrato.

En los arrendamientos de vivienda habitual podrá desistir una vez transcurridos seis meses, comunicándolo con treinta días de antelación.

En los arrendamientos temporales podrá hacerlo una vez transcurrido un mes desde la formalización del contrato, con un preaviso mínimo de diez días.

En ambos supuestos, el artículo 11 de la LAU establece que el desistimiento ejercitado cumpliendo estos requisitos no generará derecho de indemnización a favor del arrendador.

Por tanto, esta circunstancia debe tenerse presente al calcular la rentabilidad prevista del alquiler.

8.- Documente el estado de la habitación al comenzar y finalizar el alquiler.

Si la habitación se alquila con mobiliario, es recomendable adjuntar al contrato un inventario firmado por las partes, acompañado de fotografías que permitan acreditar su estado de conservación.

Esta precaución resulta especialmente importante cuando existen zonas comunes compartidas por varios arrendatarios.

Además, el nuevo artículo 36.7 de la LAU exige que, al finalizar el contrato, las partes dejen constancia escrita del estado de la vivienda mediante un documento de finalización firmado por ambas.

Si no se firma ese documento o no se reflejan desperfectos, se presumirá, salvo prueba en contrario, que la vivienda fue entregada en adecuado estado de conservación.

¿Y qué ocurre con los contratos anteriores al 8 de octubre de 2026?

Los contratos de arrendamiento de habitaciones celebrados antes del 8 de octubre de 2026 no pasan automáticamente a regirse por la nueva regulación. En principio, mantienen el régimen jurídico que les resultaba aplicable cuando se celebraron.

Por tanto, habrá que determinar si el contrato estaba sujeto al Código Civil o a la Ley de Arrendamientos Urbanos, teniendo en cuenta las diferentes interpretaciones jurisprudenciales existentes hasta esa fecha.

En el caso de los contratos de temporada anteriores al 8 de octubre de 2026, la disposición transitoria octava de la LAU establece expresamente que los sometidos a dicha Ley conservarán su consideración de arrendamientos para uso distinto del de vivienda y su régimen jurídico anterior hasta la finalización del plazo pactado, momento en el que quedarán extinguidos sin posibilidad de prórroga bajo ese régimen.

Si se renueva el arrendamiento temporal, deberá ajustarse a la nueva regulación de los arrendamientos de vivienda temporal.