Cálculo de Amortización a efectos del IRPF de una Vivienda alquilada por sus usufructuarios.

Dirección General de Tributos , Consulta Vinculante nº V0128-19. Fecha de Salida: 18/01/2019

Boletín nº 13 - Año 2019


DESCRIPCIÓN DE LOS HECHOS

El consultante, junto con su esposa y su hija, adquirieron una vivienda. La hija adquirió la nuda propiedad y los padres el usufructo vitalicio. Posteriormente, la vivienda fue alquilada, percibiendo los usufructuarios el importe total de los ingresos derivados del arrendamiento.

CUESTIÓN PLANTEADA: 

Cálculo de la amortización.

CONTESTACION-COMPLETA:

Partiendo de la hipótesis de que el arrendamiento no se realiza como actividad económica, por no reunir los requisitos del artículo 27.2 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y de modificación parcial de las leyes de los Impuestos sobre Sociedades, sobre la Renta de no Residentes y sobre el Patrimonio (BOE del día 29), en adelante LIRPF, los rendimientos que pueda producir dicho arrendamiento constituyen rendimientos del capital inmobiliario.

El artículo 23.1 de la LIRPF, recoge los gastos que, para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, podrán deducirse de los rendimientos íntegros, entre los que se encuentran las cantidades destinadas a la amortización del inmueble. Al respecto, el artículo 14 del Reglamento del Impuesto, aprobado por el Real Decreto 439/2007, de 30 de marzo (BOE del día 31), establece lo siguiente:

“1. Para la determinación del rendimiento neto del capital inmobiliario, tendrán la consideración de gasto deducible las cantidades destinadas a la amortización del inmueble y de los demás bienes cedidos con el mismo, siempre que respondan a su depreciación efectiva.

2. Se considerará que las amortizaciones cumplen el requisito de efectividad:

a) Tratándose de inmuebles: cuando, en cada año, no excedan del resultado de aplicar el 3 por ciento sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir en el cómputo el del suelo.

Cuando no se conozca el valor del suelo, éste se calculará prorrateando el coste de adquisición satisfecho entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año.

(…).”

3. En el caso de que los rendimientos procedan de la titularidad de un derecho o facultad de uso o disfrute, podrá amortizarse, con el límite de los rendimientos íntegros de cada derecho, su coste de adquisición satisfecho.

La amortización, en este supuesto, será el resultado de las reglas siguientes:

a) Cuando el derecho o facultad tuviese plazo de duración determinado, el que resulte de dividir el coste de adquisición satisfecho entre el número de años de duración del mismo.

b) Cuando el derecho o facultad fuese vitalicio, el resultado de aplicar al coste de adquisición satisfecho el porcentaje del 3 por ciento”.

De acuerdo con lo expuesto, el consultante y su esposa, como usufructuarios del inmueble, amortizarán anualmente el 3 por ciento del coste de adquisición satisfecho, es decir, del importe satisfecho por la adquisición del usufructo más los gastos y tributos inherentes a la adquisición que hubieran sido satisfechos por los adquirentes.

Lo que comunico a Vd. con efectos vinculantes, conforme a lo dispuesto en el apartado 1 del artículo 89 de la Ley 58/2003, de 17 de diciembre, General Tributaria.

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