Pasamos a
plantear y resolver un
ejemplo práctico relacionado con la obtención de
rendimientos de capital
inmobiliario y que puede ayudar a algunos de nuestros lectores en sus
declaraciones
de la Renta del ejercicio 2015.
Don RCRCR tiene alquilado un local comercial
y dos
viviendas de su propiedad.
Los respectivos ingresos íntegros y
gastos deducibles del
ejercicio 2015 responden a:
Vivienda A.
Ingresos: 12
mensualidades a 600 euros/mes
7.200
euros.
Gastos:
- Intereses de capitales ajenos
invertidos
1.800 euros.
- Gastos en reparación y
conservación
225 euros.
- Otros gastos deducibles
900 euros.
Está
alquilada desde Enero de 2014 a una persona con 33 años
cuyos rendimientos netos del trabajo superan el IPREM para el ejercicio
2015.
Vivienda B.
Ingresos: 12
mensualidades a 650 euros/mes
7.800
euros.
Gastos:
. Intereses de capitales ajenos
invertidos
7.600 euros.
. Gastos en reparación y
conservación
1.300 euros.
. Otros gastos deducibles
980 euros.
Esta vivienda
está alquilada desde diciembre de 2014 a un inquilino de 41
años.
Local Comercial
Ingresos: 12
mensualidades a 1.200 euros/mes
14.400
euros
Gastos:
. Intereses de capitales ajenos
invertidos
1.800 euros.
. Gastos en reparación y
conservación
725 euros.
. Otros gastos deducibles
1.020 euros.
SE
PIDE:
Rendimiento neto
reducido del capital inmobiliario correspondiente al ejercicio 2015.
SOLUCIÓN:
1. Rendimiento
Neto.
Para
la determinación del rendimiento hemos de tener en cuenta
que la normativa del
Impuesto (IRPF) establece que el importe total máximo a
deducir
por los intereses y demás gastos de
financiación y por los gastos de
conservación y reparación no
podrá exceder, para cada bien o derecho,
de la cuantía de los rendimientos íntegros
obtenidos.
El exceso
se podrá deducir en los cuatro años siguientes,
sin que pueda exceder,
conjuntamente con los gastos por estos mismos conceptos
correspondientes a
cada uno de estos años, de la cuantía de los
rendimientos íntegros obtenidos en
cada uno de los mismos, para cada bien o derecho.
En este
sentido, tendríamos:
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|
Vivienda A
|
Vivienda B
|
Local Comercial
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Ingresos
Íntegros
|
7.200
|
7.800
|
14.400
|
|
Intereses y
gastos de reparación y conservación
|
2.025
|
(*)
7.800
|
2.525
|
|
Otras gastos
deducibles
|
900
|
980
|
1.020
|
|
RENDIMIENTO NETO
|
4.275 Euros
|
- 980 Euros
|
10.855 Euros.
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(*)
En el
caso de la vivienda B, se aplica el límite de los ingresos
íntegros (7.800
euros). El exceso [7.800-(7.600+1.300)= 1.100 euros] podrá deducirse en
los cuatro
ejercicios siguientes, sin que la deducción pueda superar,
conjuntamente con
los gastos por estos mismos conceptos correspondientes a cada uno de
estos
años, de la cuantía de los rendimientos
íntegros obtenidos por el alquiler de
dicha vivienda.
2. Reducciones.
Aquellos rendimientos derivados del alquiler
de vivienda
(A y B) pueden ser objeto de reducción en el siguiente
sentido:
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Vivienda A
|
Vivienda B
|
Local Comercial
|
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Ingresos
Íntegros
|
7.200
|
7.800
|
14.400
|
|
Intereses y
gastos de reparación y conservación
|
2.025
|
7.800
|
2.525
|
|
Otras gastos
deducibles
|
900
|
980
|
1.020
|
|
RENDIMIENTO NETO
|
4.275 Euros
|
- 980 Euros
|
10.855 Euros
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Reducciones
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- 2.655 Euros
|
0 Euros
|
0 Euros
|
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RENDIMIENTO
NETO REDUCIDO
|
1.710 Euros
|
- 980 Euros
|
10.855 Euros
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(*) En
los supuestos de arrendamiento
de bienes inmuebles destinados a vivienda, el rendimiento neto positivo,
calculado
por diferencia entre la totalidad de ingresos íntegros y los
gastos necesarios
que tengan la consideración de deducibles,
se reducirá en un 60 por 100.
3. Rendimiento
Neto del Capital Inmobiliario.
Suma
de Rendimientos Netos Reducidos del Capital Inmobiliario: (1.710 - 980,00 + 10.855,00) = 11.585,00 Euros.
Éste será el importe que se incluirá en la base imponible general a efectos de seguir calculando la cuota definitiva a ingresar / devolver.
Departamento Fiscal de RCR Proyectos de Software.
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