Una reciente resolución del Tribunal Económico-Administrativo Central -TEAC- ha marcado un punto de inflexión en un ámbito donde la Administración tributaria venía imponiendo un criterio cada vez más agresivo. El Tribunal abre una vía de defensa sólida para asesores y arrendadores, especialmente en revisiones recientes o en curso, y anticipa un cambio relevante en la forma de calcular la ganancia patrimonial en inmuebles usados: el foco se sitúa en la amortización mínima a descontar en la transmisión de inmuebles arrendados.

Efectivamente, el criterio establecido en la Resolución 9616/2022, de 19 de febrero de 2026, aunque no es vinculante y todavía no constituye doctrina, puede cambiar el resultado de muchas liquidaciones y convertirse en una herramienta decisiva en procedimientos de comprobación (utilice este escrito para el recurso de reposición en un procedimiento de comprobación limitada).

La controversia entre contribuyente y Agencia Estatal de la Administración Tributaria -AEAT- surge cuando esta última, en relación con un inmueble que había estado alquilado y finalmente se vende, reduce el valor de adquisición del mismo alegando que debe descontarse la amortización mínima acumulada, aplicando para ello un coeficiente duplicado (por el artículo 4.3 del Reglamento del Impuesto sobre Sociedades -RIS-) por tratarse de un inmueble usado (tienen una antigüedad de más de 10 años) destinado al alquiler turístico.

El Tribunal aclara que, aun tratándose de un inmueble usado, la Administración no puede duplicar de oficio la amortización si el contribuyente no lo hizo, ni presumir que aplicó una deducción superior a la estrictamente mínima. El Reglamento permite duplicar el coeficiente máximo para admitir como efectiva una mayor amortización en bienes usados, pero esa regla no autoriza a duplicar el coeficiente mínimo cuando se calcula la amortización mínima que debe minorar el valor de adquisición en la transmisión. Esta distinción, que puede parecer técnica, influye directamente en la ganancia patrimonial y, en consecuencia, en la tributación derivada de la venta de un inmueble previamente arrendado.

Apoya su criterio en la reciente Sentencia del Tribunal Supremo, 1502/2025, de 20 de noviembre, que, aunque resuelve un supuesto no idéntico, fija una conclusión plenamente trasladable al caso: cuando un inmueble ha generado rendimientos del capital inmobiliario pero su titular no ha practicado una amortización superior, no puede exigirse en la transmisión la aplicación automática de la amortización máxima del 3 %. El Supremo establece que, en estos supuestos, la amortización a descontar del valor de adquisición debe ser únicamente la amortización mínima prevista en el artículo 35 de la LIRPF.

Partiendo de esta doctrina, el TEAC concluye que cuando la Administración no acredita que el contribuyente haya aplicado una amortización superior a la estrictamente mínima, carece de fundamento jurídico para incrementar esa cuantía o duplicar el coeficiente mínimo. En estos casos, la única amortización que puede minorar el valor de adquisición es la mínima legalmente exigible, sin que la Administración pueda presumir una mayor.

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