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Boletín nº23 09/06/2026

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IRNR y arrendamientos: Europa exige a España equiparar las reducciones fiscales a no residentes.

• Los residentes fiscales en España disfrutan de reducciones de hasta el 90% sobre la base imponible del alquiler de vivienda habitual que no se permiten en el IRNR.


• La Comisión Europea considera que esta diferencia viola la libre circulación de capitales y si España no rectifica lo llevará ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

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La Comisión Europea ha ampliado el expediente abierto hace siete años contra España por no permitir que los ciudadanos no residentes se beneficien de reducciones fiscales sobre los ingresos del alquiler de bienes inmuebles. El procedimiento de infracción, que arrancó con una primera carta de emplazamiento en marzo de 2019, ha escalado ahora de forma significativa tras comprobar Bruselas que las reformas legislativas aprobadas en los últimos años no solo no han corregido el problema, sino que lo han agravado.

La diferencia de trato es técnicamente clara: los contribuyentes residentes en España disfrutaban de una reducción de hasta el 60% de la base imponible correspondiente a los ingresos del alquiler, mientras que los no residentes no podían acceder a esa deducción. Pero la brecha se ha ensanchado aún más con la Ley de Vivienda: las modificaciones introducidas por el Gobierno desde 2024 implican que solo los residentes se benefician de reducciones que ahora están entre el 50% y el 90% de la base imponible, según el tipo de contrato y la zona arrendada, lo que sigue discriminando a los no residentes.

Una discriminación tras otra para los caseros no residentes.

Esta batalla viene de lejos y el agravio no se limita a las reducciones. Los residentes en la UE y el Espacio Económico Europeo pueden deducir gastos y aplican un tipo del 19%, mientras que los residentes en países terceros venían tributando sobre la renta íntegra, sin deducciones, y además al 24%, lo que suponía una doble desventaja para los extracomunitarios. Un propietario estadounidense, británico o latinoamericano con un piso alquilado en España pagaba, hasta hace poco, el IRNR sobre los ingresos brutos, sin poder descontar ni la amortización, ni el IBI, ni los gastos de comunidad.

La sentencia de la Audiencia Nacional de 28 de julio de 2025 supuso un primer avance: reconoció el derecho de los arrendadores no residentes extracomunitarios a deducir los gastos vinculados al arrendamiento. Sin embargo, la reducción sobre el rendimiento neto por alquiler de vivienda habitual -la más relevante económicamente- sigue sin aplicarse a ningún no residente, y es precisamente ese punto el núcleo del expediente europeo ahora ampliado.

Dos meses para responder o el caso llega al TJUE.

Bruselas ha dado a España un plazo de dos meses para responder y subsanar las deficiencias. Si no atiende el requerimiento, la Comisión podrá emitir un dictamen motivado —último trámite de diálogo— antes de elevar el caso ante el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE). En ese escenario, España se expondría a una condena que podría obligar a modificar el artículo 24 de la Ley del IRNR y, potencialmente, a devolver cantidades a contribuyentes no residentes por ejercicios no prescritos.

Para los asesores fiscales, la situación actual abre una ventana de actuación concreta: es recomendable impugnar las autoliquidaciones de clientes no residentes con inmuebles arrendados en España. La vía es la solicitud de rectificación de autoliquidaciones de los modelos 210 presentados en los últimos cuatro años, alegando la vulneración del principio de libre circulación de capitales recogido en el artículo 63 del Tratado de Funcionamiento de la UE. El TEAC ha venido rechazando estas reclamaciones argumentando que no existe todavía una sentencia del TJUE que obligue a modificar la normativa nacional, pero la ampliación del expediente comunitario refuerza considerablemente la posición del contribuyente.

Así, la postura más prudente para clientes con declaraciones en curso sigue siendo tributar conforme a la normativa vigente, pero sin renunciar a la impugnación en paralelo de los ejercicios anteriores. El coste de no actuar ahora podría ser la prescripción de derechos que, una vez que el TJUE se pronuncie, ya no será posible recuperar.