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Aprobación definitiva de Ley de Flexibilización y Fomento del Alquiler:
Nueva regulación del desahucio exprés.

El pasado mes de Agosto  publicábamos en este mismo boletín una avance del Proyecto de Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado de alquiler de viviendas, aprobado entonces por el Consejo de Ministros y que se remitía al Congreso para su tramitación parlamentaria.

Pues dicha tramitación parlamentaria ha terminado, casi un año después y el 23 de mayo de 2013 el Congreso de los Diputados ha aprobado la Ley de Flexibilización y Fomento del Alquiler.

En este Comentario vamos a tratar de resumir cuales son los objetivos que persigue y sus principales novedades.

Según el Ministerio, la nueva Ley del Alquiler busca corregir las insuficiencias de la legislación actual, introduciendo una serie de modificaciones en la Ley de Arrendamientos Urbanos y en la Ley de Enjuiciamiento Civil, con el objetivo de flexibilizar y dinamizar el marco actualmente vigente del mercado de alquiler, de manera que se consiga atraer al mercado del alquiler un buen número de las viviendas actualmente vacías.

Sin embargo, y como ya avanzábamos en su día, la aprobación de la Ley no está exenta de polémica y ha sido aprobada solo con el apoyo del Grupo Popular, contando con el rechazo de toda la oposición, que ha coincidido en señalar que la normativa no va a solucionar los desahucios y no va a conseguir sacar al mercado las viviendas vacías.

Una de las medidas más destacadas de la norma es la de tratar de acelerar los procedimientos de desahucio; por eso, esta reforma, al igual que otras anteriores, se ha dado en denominar, al menos mediáticamente, como “Ley del Desahucio Exprés”.

Cuando realizamos el análisis del Proyecto señalábamos que tenía dos partes diferenciadas, por un lado lo que se refiere a la modificación de la Ley de arrendamientos, es decir, las modificaciones que afectarían al contenido del contrato de alquiler, y por otro lado lo que se refiere al procedimiento judicial de resolución de contratos de alquiler y, en especial, al desahucio del inquilino y a su desalojo de la finca arrendada.

Vamos a seguir este mismo esquema para analizar ahora el contenido de la Ley definitivamente aprobada.

Por lo que se refiere a la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos, destacamos, en primer lugar, que la Ley reduce el plazo actual de prórroga forzosa de los contratos de vivienda de cinco años a tres y, asimismo, también reduce la actual prórroga tácita, que está fijada en tres años, a uno.

Es decir, actualmente, en los contratos de arrendamiento de vivienda, independientemente de cuál sea su duración inicial, si el inquilino lo desea, puede prorrogar el contrato de alquiler hasta que este alcance la duración de cinco años. Con la reforma, las prórrogas que puede hacer el inquilino irán hasta un máximo de tres años, momento en el que el propietario recupera la posibilidad de dar por extinguido el contrato.

Asimismo, y en cuanto a la prorroga tácita, actualmente, cuando alcanzados esos cinco primeros años de duración del contrato el propietario no manifieste su deseo de extinguir el contrato, éste se prorroga obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato. Sin embargo, con la reforma, esta prórroga pasa de tres años a uno.

El segundo de los cambios importantes es el que se refiere a la posibilidad del inquilino de desistir del contrato con el único requisito de preavisar al propietario con un mes de antelación, y siempre que hayan transcurrido al menos seis meses de duración del contrato.

Actualmente solo está previsto el desistimiento en arrendamientos de duración pactada superior a cinco años, en los que el arrendatario podrá desistir del contrato siempre que el mismo hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al arrendador con una antelación mínima de dos meses.

En los contratos de duración pactada inferior a cinco años, actualmente la L.A.U. no hace mención alguna a la posibilidad de desistimiento, por lo que se ha venido entendiendo que el mismo no existe, y por lo tanto, el arrendador no puede pretender la resolución del contrato antes del vencimiento del plazo pactado y de las prórrogas obligatorias, si hubiera lugar a ellas.

El arrendatario, por su parte, aunque en principio sí que puede desistir del contrato unilateralmente, debe atenerse a las consecuencias que estipula el artículo 27 de la L.A.U, que prescribe que el incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiera cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil, el cual posibilita al Juez a decretar el cumplimiento forzoso del contrato o su resolución, en ambos casos con indemnización de daños y perjuicios; por lo que los inquilinos no desisten del contrato, aunque no puedan hacer frente al pago de la renta, por miedo a que se les pueda exigir por el arrendador el pago de la renta de todo el tiempo de duración que reste del contrato.

En tercer lugar, y con el fin de dar mayor flexibilidad a la relación arrendaticia, siempre según ha manifestado el Gobierno, se refuerza la libre voluntad de las partes permitiendo que puedan pactar aspectos del contrato que actualmente están regulados por ley.

Cabe, como cuestión previa, citar la posibilidad de fijar una dirección electrónica para realizar las notificaciones entre las partes que establece la Ley.

También se permite el pacto de renuncia a los derechos de adquisición preferente,  de modo que las partes podrán pactar la renuncia del inquilino al derecho de compra de la vivienda alquilada sin importar la duración del contrato, quedando el arrendador obligado tan solo a comunicar al arrendatario su intención de vender la vivienda con una antelación mínima de treinta días a la fecha de formalización del contrato de compraventa.

Y directamente relacionada con lo anterior, está la cuestión de lo que el proyecto de ley denominaba incremento de la seguridad jurídica, y que se mantiene en la norma definitiva. La Ley se refiere con ello a la posibilidad de la inscripción, con carácter potestativo, de los contratos de alquiler en el registro de la propiedad.

Sin embargo, y frente a la regulación actual, el carácter potestativo es más que discutible porque, en caso de que la vivienda alquilada se venda o enajene, el nuevo propietario sólo vendrá obligado a mantener el contrato de alquiler si éste está inscrito en el registro.

La norma actual señala que, aunque la vivienda arrendada se enajene, el inquilino tiene derecho, por imperativo legal, a continuar con el contrato de alquiler hasta que éste alcance los 5 años. Luego, ni la inscripción es potestativa, como se ha estado anunciando, ni se aumenta con ello, más bien al contrario, al menos en lo que al inquilino se refiere, la seguridad jurídica porque, si el contrato no está registrado, el inquilino podrá permanecer en la vivienda durante tres meses desde la comunicación de la compraventa.

También cabe,  como medida de mayor flexibilidad de la relación arrendaticia, la posibilidad de pactar criterios de actualización de la renta distintos al del IPC, incluso durante los primeros cinco años de alquiler.

La norma estable, por tanto, la libertad de pactos para acordar el criterio de actualización pero, si no se pacta nada, la actualización se ajustará al IPC.

Otra de las novedades destacadas por el Gobierno en el proyecto, y que la Ley también mantiene,  es la posibilidad de que se puedan aplicar al pago de la renta las mejoras o reformas acordadas por las partes y realizadas por el inquilino, es decir, acordar que el arrendatario no pague el alquiler durante un periodo determinado si  sufraga las reformas o la rehabilitación de la vivienda.

Y en relación con las obras, una cuestión no prevista en el proyecto, y que sí aparece ya en la Ley es la posibilidad que, una vez hayan transcurrido tres años de contrato, el propietario podrá hacer mejoras en el piso y repercutir su coste al arrendatario. En la legislación actual el plazo para ello es de cinco años.

Se amplía la posibilidad de que el arrendatario pueda hacer las obras necesarias para adaptar la vivienda al uso de personas mayores de 70 años, porque actualmente solo está contemplado para obras de adaptación a las necesidades de personas con discapacidad.

La cuarta novedad importante se refiere a un aspecto que siempre ha resultado modificado en las distintas reformas de la LAU. Nos referimos a la posibilidad del propietario de recuperar el uso de la vivienda. La reforma establece que podrá hacerlo siempre que haya transcurrido un año de duración del contrato y necesite la vivienda para sí, sus familiares de primer grado o su cónyuge tras una situación de divorcio o nulidad matrimonial; debiendo preavisar al inquilino con dos meses de antelación.

Otra de las cuestiones a destacar, aunque no se trata de una novedad, porque siempre ha ocurrido así en materia de arrendamientos, es que los cambios de la normativa sólo serán de aplicación a los contratos de alquiler que se firmen tras su entrada en vigor. Es decir, las modificaciones que se aprueben no afectarán a los procedimientos judiciales en curso ni a los contratos celebrados antes de su entrada en vigor, aunque sí podrán adaptarse de mutuo acuerdo.

Por cuanto se refiere a los aspectos procesales, señalaba el Gobierno en el proyecto que el actual proceso de desahucio, varias veces reformado ya, es lento y complejo y que, por eso, a fin de incentivar el alquiler, es necesario reformarlo, para dar mayores garantías a los propietarios.

El proyecto proponía, y la Ley lo lleva a cabo, reformar la LEC para que, cuando se presente una demanda de desahucio por falta de pago de las rentas de alquiler se concedan al inquilino diez días de plazo para que, o bien pague, o bien explique las razones que justifican el impago.

Pero si el demandado no comparece, es decir, ni paga ni da justificación alguna, el juzgado dictará un auto por el que pondrá fin al procedimiento y procederá al desahucio.

En aras a simplificar el procedimiento y agilizar la carga de trabajo de los juzgados, la reforma también dispone que, en lugar de dos funcionarios, bastará la presencia de uno sólo en la diligencia de desahucio.

No obstante, la celeridad pretendida por el Gobierno chocará con la realidad de los juzgados y es más que probable, como ya ha ocurrido con reformas anteriores, que la carga de trabajo de los Juzgados dé al traste, una vez más, con el tan perseguido desahucio exprés porque, siendo realistas, la venta pública que se ha hecho de la norma, anunciando desahucios en 10 días, no dejará de ser, en la práctica una utopía; ya que lo único que se hace es recortar el plazo legal que tiene el inquilino demandado para pagar o para oponerse a la demanda, pero no el plazo de ejecución de la sentencia.

La realidad será que, como hasta ahora, que la ejecución de las sentencias, según el juzgado en el que recaigan, se alargue meses y a veces, años.

Otro de los cambios con incidencia en el proceso de desahucio es la previsión legal de que los propietarios podrán demandar al inquilino desde el primer mes de impago de la renta. Hasta ahora había que esperar al menos dos meses, estableciéndose una distinción entre lo que podía ser un mero retraso y un impago que pudiera dar lugar a la resolución del contrato y al desahucio.

Y, al igual que hemos señalado antes, los cambios que se produzcan en la LEC en cuanto a los procedimientos de desahucio se aplicarán a los procedimientos que se inicien tras su entrada en vigor, mientras que los ya iniciados seguirán su tramitación por la ley vigente en el momento de iniciarse.

Otro aspecto a destacar es la creación de registro público de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler, cuyo funcionamiento se regulará por Real Decreto.

Dicho registro tendrá la finalidad de ofrecer información sobre el riesgo que supone arrendar inmuebles a personas que tienen precedentes de incumplimiento de sus obligaciones de pago de renta en contratos de arrendamiento y que, por dicho motivo, han sido condenados por sentencia firme en un procedimiento de desahucio. Será el Secretario Judicial correspondiente el que remita dicha información al Registro de sentencias firmes de impagos de rentas de alquiler.

En el mismo sentido, los órganos de arbitraje competentes deberán poner en conocimiento de dicho Registro los datos relativos a aquellas personas que han sido declaradas responsables del impago de rentas de arrendamientos, por medio de laudo arbitral dictado al efecto.

Las personas incluidas en el Registro podrán instar la cancelación de la inscripción cuando en el proceso correspondiente hubieran satisfecho la deuda por la que fueron condenadas. No obstante, la constancia en el citado Registro tendrá una duración máxima de seis años, procediéndose a su cancelación automática a la finalización de dicho plazo.


Departamento Jurídico de Supercontable.com

La información utilizada en la redacción de este Comentario es una cortesía de la página Supercontable.com

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