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Duración y prórroga del contrato de arrendamiento (Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler).

La publicación en el BOE la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, introdujo cambios importantes en la regulación legal del contrato de arrendamiento.

En este comentario vamos a analizar, por ser los más llamativos, los cambios relativos a la duración del contrato de alquiler y de sus prórrogas.

Plazo inicial y prórrogas obligatorias

El plazo mínimo de duración del contrato de arrendamiento viene regulado en el apartado 1 del artículo 9 al expresarse:

"1. La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a tres años, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de tres años, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador, con treinta días de antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.

El plazo comenzará a contarse desde la fecha del contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la puesta a disposición.”

Con la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, podemos observar que la duración mínima al contrato de arrendamiento pasa a ser de tres años (antes eran cinco). Se mantiene por tanto, una duración legal mínima de tres años, aunque se parta de una duración libre, pues ésta se puede prorrogar para el arrendador, salvo que el arrendatario lo evite.

Las partes en principio, como hemos señalado, tienen plena libertad para fijar la duración inicial del contrato, pero existe prórroga forzosa del plazo inicial de duración, para cuando éste se haya concertado por menos de tres años. Esta prórroga forzosa funciona solamente si el arrendatario lo desea, ya que tiene la posibilidad de excepcionar la prórroga, dando por terminado el contrato, si así lo manifiesta al arrendador con una antelación mínima de treinta días a la fecha de vencimiento del contrato.

Esta facultad del arrendatario puede ejercitarse tanto al vencimiento del plazo inicial pactado, como al vencimiento de cualquiera de las prórrogas obligatorias.

Todo lo anteriormente mencionado afecta a los contratos de duración inicial inferior a cinco años y a las prórrogas que no lleven la duración total hasta más allá de tres años, puesto que en los demás supuestos se estará a lo que dispone el artículo 10 de la L.A.U.

Excepción a la duración mínima del arrendamiento

Existe, sin embargo, una excepción a esa duración legal mínima del contrato de arrendamiento, y se regula en el Art. 9.3 de la L.A.U., que señala:

“3. No procederá la prórroga obligatoria del contrato si, una vez transcurrido el primer año de duración del mismo, el arrendador comunica al arrendatario que tiene necesidad de la vivienda arrendada para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial. La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

Si transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar ésta por sí, según los casos, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.”

Para que se pueda dar esta excepción deben reunirse, por tanto, varios requisitos:

a) La necesidad del arrendador de ocupar la vivienda arrendada antes del transcurso de 3 años a contar desde la celebración del contrato, para destinarla a vivienda permanente para sí o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

b) Que haya transcurrido el primer año de duración del contrato.

No cabe una cláusula genérica que cubra cualquier necesidad, puesto que la Ley solo se refiere a la necesidad de destinar la finca arrendada a vivienda permanente del propio arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o para su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial.

c) La referida comunicación deberá realizarse al arrendatario al menos con dos meses de antelación a la fecha en la que la vivienda se vaya a necesitar y el arrendatario estará obligado a entregar la finca arrendada en dicho plazo si las partes no llegan a un acuerdo distinto.

El arrendador puede renunciar a este derecho:

a) Mediante renuncia formal del arrendador.
b) Mediante la omisión del preaviso o su realización fuera de plazo.

Una vez que el contrato se resuelve se plantea el cumplimiento de la condición de destino, es decir, destinar la finca arrendada a vivienda permanente del arrendador o sus familiares directos.

Si la condición se cumple, el arrendamiento habrá quedado definitivamente extinguido, ahora bien, si la condición se incumple, y transcurridos tres meses a contar de la extinción del contrato o, en su caso, del efectivo desalojo de la vivienda, no hubieran procedido el arrendador o sus familiares en primer grado de consanguinidad o por adopción o su cónyuge en los supuestos de sentencia firme de separación, divorcio o nulidad matrimonial a ocupar la vivienda, el arrendatario podrá optar, en el plazo de treinta días, entre ser repuesto en el uso y disfrute de la vivienda arrendada por un nuevo período de hasta tres años, respetando, en lo demás, las condiciones contractuales existentes al tiempo de la extinción, con indemnización de los gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de la reocupación, o ser indemnizado por una cantidad equivalente a una mensualidad por cada año que quedara por cumplir hasta completar tres, salvo que la ocupación no hubiera tenido lugar por causa de fuerza mayor.

Terminación del arrendamiento

El contrato de arrendamiento finalizará cuando transcurra el plazo de tiempo por el que fue celebrado. Por ello en la legislación se faculta al arrendador para desahuciar al arrendatario cuando expira el término convenido.

Si transcurrido el plazo del contrato de arrendamiento, el arrendatario no abandona la finca arrendada, la doctrina jurisprudencial entiende que el arrendatario debe abonar las rentas del arrendamiento hasta el momento del desalojo de la vivienda, aunque la terminación del plazo se hubiera producido con anterioridad.

En los contratos con duración inicial inferior a 3 años, estos se prorrogarán anualmente hasta los 3 años, salvo que el arrendatario comunique al arrendador su intención de no renovarlo con treinta días de antelación. Esta comunicación deberá realizarse de forma que pueda demostrarse su práctica, y si se realizara con la antelación necesaria se extinguirá el contrato con el vencimiento del plazo previsto, debiendo el arrendatario desalojar la vivienda arrendada.

Cuando mediante las prórrogas se alcance una duración del contrato de tres años, pasará el contrato a funcionar igual que los arrendamientos que se hubieren pactado para más de tres años.

En los contratos con duración inicial superior a 3 años, el plazo de duración del contrato es quien determina la extinción del arrendamiento, salvo que se prorrogue este tácitamente, es decir, que llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo.

Prórroga convencional de la duración inicial

Las partes pueden incorporar al contrato una cláusula que contemple prórrogas a la duración que inicialmente se ha pactado.

Una vez finalizado el plazo de duración pactado en el contrato, independientemente de su duración, el contrato se prorrogaría automáticamente según las prórrogas que las partes hayan establecido en el contrato.

El pacto sobre las prórrogas puede versar sobre su número y la duración de cada una.

Ante este tema cabe plantearse la siguientes cuestión:

¿Cómo se articularían estas prórrogas con las señaladas en el artículo 10 de la Ley 29/1994 de Arrendamiento Urbanos?

Primeramente se aplicarían las prórrogas que se contemplaran en el contrato, y posteriormente, una vez transcurridas éstas, operarían las prórrogas tácitas del artículo 10.

El pacto puede ser sobre un número determinado de prórrogas o sobre una prórroga indefinida del contrato mediante acumulación no limitada de períodos de prórroga que se irían sucediendo si ninguna de las partes denunciare el contrato al término de cada uno de los períodos de tiempo.

Ello no es contrario al principio de temporalidad de la relación arrendaticia, puesto que arrendador y arrendatario se encuentran en libertad de poner término al contrato denunciándolo a la conclusión de cualquiera de los períodos de prórroga.

Prórroga tácita del contrato

En el artículo 10, apartado 1 se establece que si llegada la fecha de vencimiento del contrato, una vez transcurridos como mínimo tres años de duración de aquél, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con treinta días de antelación a aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará necesariamente durante un año más.
Esta prórroga puede tener lugar, bien en contratos con duración inicial pactada igual o superior a tres años, al vencimiento del plazo, o bien en contratos de duración inicial pactada inferior a tres años, al vencimiento de la prórroga determinante de un plazo total, igual o superior a tres años. En ambos casos, este plazo tendrá una duración de un año más.

En este nuevo plazo, al contrato prorrogado le seguirá siendo de aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.

Finalmente, se añade al Art. 10 un apartado 2 que señala que si el contrato de arrendamiento se inscribe en el Registro de la Propiedad,, el derecho de prórroga establecido en el artículo 9, así como la prórroga de un año a la que se refiere el Art. 10.1, se impondrán en relación a terceros adquirentes que reúnan las condiciones del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.


Departamento Jurídico de Supercontable.com

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