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EL ARRENDAMIENTO DE LOCALES COMERCIALES: LA DURACIÓN DEL CONTRATO.
Ante el número de consultas que hemos recibido en relación con la duración del contrato de arrendamiento de un local y con el funcionamiento de las prórrogas, en su caso, vamos a tratar de analizar en este artículo cómo regula nuestro derecho la duración y las prórrogas de los contratos de arrendamiento de locales, o técnicamente, arrendamientos para uso distinto a vivienda.; partiendo, lógicamente, de cuál sea la fecha de celebración de estos contratos.
Duración de los contratos de arrendamiento de local celebrados tras la LAU de 1994:
En los contratos de arrendamiento de local celebrados tras la LAU, es decir, a partir del 1 de Enero de 1995, lo primero que debemos señalar es que, al ser el régimen aplicable, en primer, el establecido por la propia voluntad de las partes, pues existe libertad de pacto; la duración de estos contratos será la que las partes libremente hayan pactado.
En los supuestos en que no se haya fijado en el contrato duración alguna (lo cual desaconsejamos), se aplicará, de forma supletoria, el artículo 1581 del Código Civil, de forma que:
a) Se entiende hecho el arrendamiento por años cuando se ha fijado un alquiler (renta) anual.
b) Se entiende hecho por meses, cuando el alquiler es mensual.
c) Se entiende hecho por días, cuando el alquiler es diario.
El arrendamiento cesa, cumplido el término, sin necesidad de requerimiento especial. Es decir, salvo que en virtud de ese principio de libertad de pactos, se haya pactado algún tipo de prórroga, cumplido el plazo de duración pactado, el contrato habrá finalizado.
Y en esta línea, cuando la extinción del contrato se produzca por el transcurso del término pactado si en el local se ha venido desarrollando una actividad comercial de venta al público durante los últimos cinco años, la LAU, en su artículo 34, otorga al arrendatario el derecho a exigir una indemnización a cargo del arrendador. Para esto es requisito necesario que el arrendatario haya manifestado al arrendador, con una antelación de cuatro meses a la expiración del plazo, su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
La cuantía de esta indemnización se determinará en función de las siguientes circunstancias (establecidas en el artículo 34 de la LAU):
a) Si el arrendatario iniciara en el mismo municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento, el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la indemnización comprenderá los gastos de traslado y los perjuicios derivados de la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de la nueva actividad.
b) Si el arrendatario iniciara dentro de los seis meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Señala, asimismo, el artículo 34 que, en caso de falta de acuerdo entre las partes sobre la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado por aquéllas.
Por último, y teniendo siempre en cuenta que, en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda, rige el principio de autonomía de la voluntad y que las partes podrán pactar en su contrato todas aquellas cláusulas que estimen por conveniente, señalar que la inclusión de una cláusula de renuncia por el arrendatario a la indemnización antes mencionada es perfectamente válida y ajustada a derecho.
Finalmente, y por lo que se refiere al desistimiento del contrato por el/la arrendatario/a, señalar que, a diferencia de lo que ocurre con los arrendamientos de vivienda, la LAU no contiene precepto alguno que se refiera a esta circunstancia.
Ha sido la jurisprudencia, por tanto, la que se ha ocupado de colmar esta laguna legal; determinando que la indemnización que se establezca debe compensar efectivamente el tiempo que el local permanezca desocupado y libre, porque, de otra forma, es decir, condenando al arrendatario a abonar las rentas de todo el periodo de contrato que restase por cumplir, se estaría amparando un enriquecimiento injusto del arrendador; que no se vería impedido a arrendar nuevamente el local, obteniendo con ello un beneficio económico añadido al de la indemnización.
Así las cosas, la más reciente jurisprudencia ha optado por aplicar, por analogía, la suma máxima prevista en el artículo 11.2 de la LAU de 1994 para los arrendamientos de vivienda (una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir, con el matiz de que los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización), pues de esta forma la indemnización correspondiente al arrendador concede un plazo razonable para encontrar otro arrendatario, sin amparar un enriquecimiento injusto por parte de este último.
Duración de los contratos de arrendamiento de local celebrados antes de la LAU de 1994:
En los contratos de arrendamiento de local celebrados antes de la LAU de 1994 se hace necesario realizar algunas distinciones:
A) Contratos celebrados con anterioridad al 9 de Mayo de 1985 (Decreto Boyer):
En estos casos la duración inicial es la libremente pactada por las partes, pero ello no tiene demasiada relevancia porque, llegado el día del vencimiento del plazo señalado el contrato, éste se prorroga obligatoriamente para el arrendador, y potestativamente para el arrendatario, aún cuando un tercero suceda al arrendador en sus derechos y obligaciones, según el artículo 57 del Texto Refundido de la LAU de 1964.
Lógicamente esta obligación de prórroga forzosa tiene algunas excepciones en las que no vamos a detenernos en este artículo; y que se regulan en los artículos 62 y siguientes del Texto Refundido de 1964)
B) Contratos celebrados con posterioridad al 9 de Mayo de 1985 (Decreto Boyer):
La duración será la que libremente estipulen las partes contratantes, sin que sea aplicable obligatoriamente el régimen de prórroga forzosa.
En estos contratos, la prórroga forzosa sólo se aplicará cuando así lo hayan pactado expresamente las partes, o cuando no habiéndolo pactado, existan cláusulas que muestren que la prórroga forzosa era querida voluntariamente por las partes.
En cuanto al desistimiento, en los contratos anteriores a 1 de Enero de 1995, fecha de entrada en vigor de la LAU, éste viene regulado en el artículo 56 del Texto Refundido de la Ley de 1964.
Dicho precepto establece literalmente que "Durante el plazo estipulado en el contrato, el arrendatario o subarrendatario, lo sea de vivienda o de local de negocio, vendrá obligado al pago de la renta, y si antes de su terminación lo desaloja, deberá notificar su propósito por escrito al arrendador o subarrendador con treinta días de antelación, por lo menos, e indemnizarle con una cantidad equivalente a la renta que corresponda al plazo que, según el contrato, quedare por cumplir".
En consecuencia, y según el citado precepto, el arrendatario que quiera desistir anticipadamente del contrato de arrendamiento, deberá comunicarlo al arrendador con al menos 30 días de antelación y deberá abonar a éste último una cantidad equivalente a la renta del plazo de contrato que le quedase por cumplir.
Este precepto, que en un principio fue aplicado de forma estricta por la jurisprudencia, ha sido matizado en su aplicación, como ya hemos visto; por entender las últimas sentencias jurisprudenciales que una aplicación estricta del artículo citado podría dar lugar a un enriquecimiento injusto por parte del arrendador; que recibiría la totalidad de las rentas que corresponderían al periodo de contrato no cumplido y las que proviniesen de un nuevo contrato de arrendamiento; pues nada impedía al arrendador volver a arrendar la finca. En consecuencia, la jurisprudencia entendió que la indemnización prevista en el artículo 56 de la LAU de 1964 debía moderarse y guardar una efectiva equivalencia con el tiempo que la vivienda o local estuviesen efectivamente desocupados.
Principales características relativas a la duración de los contratos de arrendamiento de local (celebrados con anterioridad a la LAU pero que siguen vigentes tras su entrada en vigor. Régimen transitorio.)
Por último, tenemos que analizar cuál es el régimen aplicable a aquellos contratos de local de larga duración, es decir, que se celebraron antes de la entrada en vigor de la LAU pero que continuaban, o continúan, vigentes tras la entrada en vigor de la LAU.
Así, aquí también hay que hacer una distinción:
A) Contratos de arrendamiento de local antes del RDL. Boyer 1985:
Si el arrendatario es persona física, el contrato se extingue por jubilación o fallecimiento del arrendatario, salvo que tenga lugar la subrogación, es decir, salvo que se subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local. No obstante, señalar que esta subrogación no podrá tener lugar cuando ya hubieran tenido lugar dos subrogaciones (transmisiones) de conformidad con lo dispuesto en el artículo 60 del Texto Refundido de 1964.
Si el arrendatario es persona jurídica, con carácter general, los arrendamientos de locales en los que se ejerzan actividades comerciales se extinguirán en veinte años, que se contarán a partir del 1 de Enero de 1995 (fecha de entrada en vigor de la LAU).
Cuando en los diez años anteriores al 1 de Enero de 1995, se hubiera producido el traspaso de local de negocio, los plazos mencionados se incrementarán en cinco años.
Por último, señala la Disposición Transitoria Tercera de la LAU que aquellos contratos, que a fecha 1 enero de 1995, no haya transcurrido aún el plazo de duración fijado en el contrato, durarán el tiempo que les reste para que dicho plazo se cumpla.
B) Contratos de arrendamiento de local posteriores al Real Decreto Ley "Boyer" de 1985:
Los contratos de arrendamiento de local celebrados con posterioridad a la entrada en vigor del Real Decreto-Ley 2/1985, de 30 de Abril, de medidas de política económica, conocido como el "Decreto Boyer", y que entró en vigor el 9 de Mayo de 1985; y que continúen vigentes a la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de 24 de Noviembre, de Arrendamientos Urbanos, se continuarán rigiendo, por las reglas del referido "Decreto Boyer" y por lo dispuesto en el Texto Refundido de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964.
No obstante, respecto de aquellos contratos de arrendamiento de local que continúen vigentes, como consecuencia de haberse producido la tácita reconducción (conforme al artículo 1.566 del Código Civil) se regirán por las normas de la LAU relativas a los arrendamientos para uso distinto al de vivienda.
Departamento
Jurídico de RCR, Proyectos de Software.
La información utilizada en la redacción de este artículo
es una cortesía del Programa "ABOGADO DE ARRENDAMIENTOS ”.
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