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Vender
un piso es ya una prueba de paciencia: el tiempo medio para hacerlo es
de un año
Un síntoma
claro de la tan cacareada ralentización de la demanda inmobiliaria
española es que cada vez cuesta más tiempo vender una vivienda,
sea nueva o de segunda mano. En concreto, casi el doble que hace dos años,
cuando se inició el principio del fin de una década de boom
del ladrillo
ANTONIO
CHACÓN (eleconomista.es)
Ahora se
tarda unos 24 meses en comercializar una promoción completa de
pisos nuevos, desde que se obtiene la licencia de obra hasta la certificación
final de la misma. Hace dos años se construía en un año
y medio y todo estaba ya vendido antes de que se acabara.
Hoy, en
cambio, una vez levantada, pasan unos seis meses hasta que se entregan
las llaves del último piso.
Ese es el
diagnóstico general de las consultoras inmobiliarias sondeadas
por elEconomista.
Cuáles
mantienen el ritmo
Eso sí,
aclararon que es aplicable a las viviendas de gama media -el grueso-,
que cada vez son más pequeñas -de uno o dos dormitorios,
en detrimento de las de tres, que dejan de ser mayoritarias en las promociones
porque su precio no lo puede pagar un creciente número de hogares-.
"Las
de lujo y gama baja mantienen el ritmo de ventas", explicó
José Manuel Sánchez, director de Análisis de proyectos
y estudios de Knigth Frank. Entiende por casas de gama media las que cuestan
entre 180.000 y 600.000 euros en Madrid, Barcelona, Valencia y otras grandes
ciudades, "valores que varían dependiendo de la provincia".
Según
Sánchez y Yolanda Lozano, directora de obra nueva del Área
residencial de CB Richard Ellis, hace dos años, una promoción
se comercializaba en lo que duraba la construcción -entre 18 y
24 meses-, mientras que ahora transcurren entre 24 y 30 meses, es decir,
seis meses más desde el fin de la obra.
Más
claro fue José Antonio Pérez, director del Área de
Investigación del Instituto de Práctica Empresarial (IPE):
"Hasta 2005, toda la obra nueva se vendía sobre plano. En
2006 se produce un cambio de ciclo debido a las alzas de tipos de interés
y los altos precios: terminada la promoción queda un resto de pisos
sin vender aún (stock), con lo que el período de venta se
ha alargado hasta los dos años. En 2007 está aumentado ese
stock".
Algo más
optimista se mostró Raúl García, director general
del Grupo i. De acuerdo a sus estimaciones, en 2000 y 2001, el plazo medio
de venta se movía entre tres y siete meses. En 2004 y 2005 era
de 15 ó 16 meses y, desde el año pasado, de 21 ó
22 meses, "un ritmo, no obstante, mejor del registrado a mediados
de los años 90".
El ritmo
actual, según García y Lozano, se mantendrá en lo
que queda de año y en 2008; aunque Grupo i ve "muy probable"
que se acelere tras las elecciones, una vez desaparezca el ruido generado
por los políticos con su uso partidista de la vivienda y la corrupción.
RR. de Acuña y Asociados es la más pesimista. Estima que
ya se tarda más de tres años en vender un piso nuevo, uno
más que en 2006, y pinta un escenario "no muy bueno"
para este año y el próximo.
Parón
en la costa
Los expertos
coinciden en que la dilatación del período de venta es mayor
en zonas donde los pisos están más caros: las áreas
metropolitanas de Madrid, Barcelona y otras capitales, pero aún
mayor en el litoral, en especial en el mercado de segunda residencia,
que se ha ralentizado más.
Según Pérez, "las ventas en la costa de viviendas turísticas
de más de 300.000 euros han sufrido un parón". Ese
parón, precisó García, no se ha producido en el Levante,
pero sí en la Costa del Sol, a la que el escándalo de Marbella
ha hecho mucho daño.
En el mercado
de segunda mano también se han duplicado los tiempos de venta:
hasta 2005 los carteles de se vende duraban como mucho seis meses en los
pisos, mientras que actualmente permanecen más de un año,
según Lozano, e, incluso, más de dos, según Pérez.
La
reforma fiscal ayuda a incrementar las compraventas en Bolsa un 48% en
2007
El número
de operaciones de la bolsa española negociado a través del
Sistema de Interconexión Bursátil Español (SIBE)
aumentó casi un 50% hasta el final de mayo de 2007 respecto al
mismo período del año anterior. La reforma fiscal, que entró
en vigor el pasado 1 de enero y que fija al 18% el tipo único de
todos los productos de ahorro, sin obligar a ningún plazo de permanencia,
es la principal responsable de este abultado aumento del volumen de acciones
negociadas. Pero también han pesado otros factores como el buen
momento de la bolsa y la pérdida de rentabilidad en la inversión
inmobiliaria.
JUAN
ESTÉBAÑEZ (invertia.com)
La nueva
fiscalidad que grava al 18% todos los productos de ahorro ha propiciado
este espectacular aumento de las operaciones bursátiles. El director
del Servicio de Estudios de Bolsas y Mercados Españoles (BME),
Domingo García Coto, opina que la nueva tributación "parece
que es uno de los factores que están influyendo (en el aumento
de contratación), sobre todo en los pequeños inversores".
Sin embargo,
ésta no parece ser la única causa. García Coto entiende
que la mejora de la fiscalidad "se ha combinado con un comportamiento
favorable del mercado y con la menor rentabilidad de la alternativa inmobiliaria".
Aunque resulte difícil cuantificar la influencia concreta de la
nueva ley, los datos son elocuentes en mostrar un espectacular aumento
en la contratación.
La cantidad
de operaciones de compra y venta de acciones realizadas a través
del SIBE llegó en marzo a una cifra récord de 3,25 millones,
alcanzando en los cinco primeros meses del año 13,92 millones,
un 48% más que en los mismos meses de 2006. El volumen de contratación
acumulado hasta mayo también experimentó un notable incremento
del 54,8% hasta los 678.926 millones de euros. Nunca antes se habían
registrado unas cifras tan abultadas. Baste señalar que los tres
primeros meses de 2007 ocupan los tres primeros lugares en operaciones
de compraventa de acciones de la historia de la Bolsa.
Antes de
la puesta en marcha de la nueva ley, las ganancias obtenidas en bolsa
a menos de un año tributaban al tipo marginal, que podía
elevarse al 45% en el caso de las rentas más altas. Los inversores
debían esperar más de un año para recoger sus beneficios,
que quedaban gravados de esta forma al 15%. Con esta novedosa tributación,
las plusvalías tributan al 18% independientemente del tiempo transcurrido
entre la compra y la venta.
El inversor
ya no se ve afectado por el horizonte temporal
Esta circunstancia
ha cambiado la psicología del inversor. Alberto Rodríguez,
broker de LinkSecurities, confirma que "los clientes tienen en mente"
la nueva normativa fiscal, si bien no se atreve a aseverar que ésta
sea necesariamente la causa principal del aumento de operaciones bursátiles.
También apuesta por la bonanza de las bolsas en la actualidad y
por la pérdida de rentabilidad en el sector inmobiliario, además
de la bajada de las comisiones por parte de las casas de intermediación
y de la mayor facilidad para el inversor en las órdenes por Internet.
Esta opinión
es generalizada entre los brokers y analistas consultados por INVERTIA.
Cristina Urbano, analista de Gaesco, pese a entender que operan otras
razones en el aumento de las contrataciones, como el crecimiento económico,
los resultados de las empresas y las operaciones corporativas, opina que
"la reforma fiscal tiene un efecto favorable sobre todo para reducir
el horizonte temporal de la inversión".
Un operador
de Renta 4 explica que la nueva legislación "sí que
ha agilizado y beneficiado a los inversores particulares", si bien
apunta a que existen otras causas que han podido incidir en el incremento
en la contratación. Sin embargo, cree que el mayor volumen de contratación
también "se ha visto afectado por la alta volatilidad"
que ha sufrido la bolsa en estos primeros meses de año, particularmente
los pequeños valores. Los movimientos corporativos han provocado
que la mayor contratación afecte con más fuerza a los grandes
valores, que sin embargo han perdido peso relativo frente a las compañías
de pequeña y media capitalización.
Cada vez
más presencia de los pequeños y medios valores
Así,
el efectivo negociado de las pequeñas y medias empresas entre enero
y abril de 2007 se incrementó en un 150% respecto al mismo período
del mes anterior, más del doble del aumento registrado entre 2006
y 2005. La cuota de estos valores ha ido subiendo en los últimos
años: si en 2004 el volumen negociado de estas compañías
representaba un 5,5% del total de las empresas del mercado continuo, en
2005 se elevó al 7,8% y el año pasado al 9,8%.
Pese al
mayor incremento relativo entre los pequeños valores, las compañías
más negociadas en bolsa han visto cómo aumentaba la compraventa
de sus acciones en el inicio de año. De entre los ochos valores
más contratados, sólo Repsol, con un 12,6% menos y Altadis,
con el 3,12%, perdieron posiciones en el número de operaciones
efectuadas en el primer trimestre respecto a los tres primeros meses de
2006. Por el contrario, la contratación de Endesa subió
un 74%. También crecieron, aunque menos de la media del 52%, Iberdrola
con un 48,5%, BBVA con un 28,6%, Santander con un 11,8%, Telefónica
con un 10,4% y Banco Popular con un 4,9%.
Evidentemente,
las circunstancias que afectan a un valor concreto pueden alterar su nivel
de contratación. Un claro ejemplo es Endesa, que pasó de
alcanzar un volumen de contratación en marzo de 22.572 millones
de euros, en plena ebullición de la opa de Acciona y Enel, a los
4.757 millones en mayo. En todo caso, el diagnóstico de los especialistas
es unánime al adjudicar a la reforma fiscal un peso imprescindible
en el fuerte incremento de las operaciones experimentado por la bolsa
española en los primeros meses de 2007.
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