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DEDUCCIÓN
DE VIVIENDA HABITUAL EN EL IRPF.
Concepto
de Vivienda Habitual.
Se entiende
por vivienda la EDIFICACION que constituya la residencia habitual del
contribuyente. Luego no habríamos de entender como tal, caravanas,
barcos, etc. La vivienda podrá ser nueva, usada o rehabilitada
y podrán incluirse dentro de este concepto y siempre que se transmitan
CONJUNTAMENTE con la vivienda, los garajes (máximo 2 plazas), jardines,
piscinas, etc.
Además según el artículo 68 de la Ley del Impuesto
será vivienda continuada aquella en la que el contribuyente resida
durante un período continuado de TRES AÑOS.
No obstante se entenderá que la vivienda ha tenido carácter
de habitual cuando a pesar de no haber transcurrido el plazo continuado
de tres años se produzca alguna de las circunstancias señaladas
a continuación:
- Fallecimiento
del contribuyente.
- Otras circunstancias que necesariamente exijan el cambio de vivienda
tales como separación matrimonial, traslado laboral, etc.
- En general, causas de NECESIDAD.
Si no se
cumple este requisito se perderá el derecho sobre las deducciones
practicadas, debiendo sumar a la cuota líquida estatal y a la autonómica
o complementaria devengadas en el ejercicio en que se hayan incumplido
los requisitos, las cantidades indebidamente deducidas, más los
intereses de demora correspondientes.
Además
para que la vivienda constituya residencia habitual del contribuyente
debe ser habitada de manera efectiva y con carácter permanente
en un plazo de DOCE MESES contados desde la fecha de adquisición
o terminación de las obras. Si bien el artículo 54.2 del
Reglamento del IRPF establece una excepción al cumplimiento de
esta condición:
- Por fallecimiento
del contribuyente, separación matrimonial, traslado laboral, obtención
de primer empleo o empleo más ventajoso,
- Por razón de cargo o empleo se disfrute de otra vivienda habitual
y la vivienda adquirida no fuese objeto de otra utilización, en
cuyo caso, el plazo de 12 meses se cuenta a partir de la fecha de cese
en el cargo o empleo.
Cada contribuyente
solo puede residir en una vivienda habitual.
. Importe de la Deducción por Adquisición de Vivienda
Habitual.
15 % de las
cantidades gastadas por este concepto en el ejercicio. Ahora bien, a partir
de 1 de Enero de 2002, el importe de esta deducción se distribuye
10,05% a deducir de la cuota íntegra estatal y un 4,95% de la cuota
íntegra autonómica (en este último caso, siempre
y cuando la Comunidad autónoma correspondiente no articule otro
porcentaje)
* La base
máxima para esta deducción será de 9.015 euros
anuales y estará constituida por las cantidades satisfechas
para la adquisición de la vivienda, incluidos los gastos originados
que hayan corrido a cargo del adquirente (honorarios de notaría,
registro y gestión, el IVA, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales
y Actos Jurídicos Documentados, o en su caso, el Impuesto sobre
Sucesiones y Donaciones, el Impuesto sobre el Incremento del Valor de
los Terrenos de Naturaleza Urbana cuando el adquirente asuma su pago recogiéndose
esta obligación en el contrato de compraventa, los permisos municipales,
los honorarios de arquitectos y aparejadores, gastos de formalización
del crédito, comisiones de apertura, etc.) y, en el caso de financiación
ajena, la amortización, los intereses y demás gastos derivados
de la misma.
Además,
y como establece el artículo 55 del Reglamento del Impuesto, a
partir de 2007 se dispone que en los casos de nulidad matrimonial, divorcio
o separación judicial, el contribuyente que, por tal causa, deba
de abandonar la que en vigencia del matrimonio constituyó su vivienda
habitual, podrá seguir aplicándose la deducción siempre
que la citada vivienda continúe siendo la residencia habitual de
sus hijos y su excónyuge. También podrá practicarse
deducción por las cantidades satisfechas, en su caso, para la adquisición
de la vivienda que constituya o vaya a constituir su vivienda habitual,
con el límite conjunto de 9.015 euros anuales.
No obstante,
se establecen ciertas limitaciones a las cantidades que pueden ser objeto
de deducción:
- Adquisición
de vivienda habitual habiendo disfrutado de deducción por otra.
Las cantidades objeto de deducción serán las obtenidas por
la diferencia entre el precio de la nueva vivienda y el valor de las anteriores
en la medida que hubiesen sido objeto deducción.
Es más, a partir de 1 de enero de 1999, cuando se adquiera una
vivienda habitual habiendo disfrutado de la deducción por adquisición
de otras viviendas habituales anteriores, no se podrá practicar
deducción por la adquisición o rehabilitación de
la nueva en tanto las cantidades invertidas en la misma no superen las
invertidas en las anteriores, en la medida en que hubiesen sido objeto
de deducción. Dicho de otro modo, si la base de la deducción
de la vivienda anterior fue de 48.080,97 euros, y por la nueva se pagan
132.222,66 euros, con derecho a deducción por 84.141,69 euros,
ésta no podrá practicarse hasta que el contribuyente no
haya invertido en la nueva vivienda los 48.080,97 euros que gozaron de
deducción en la anterior.
Hasta 31 de diciembre de 2006 Si se utilizaba FINANCIACION AJENA en la
adquisición, los porcentajes a aplicar sobre la base (9.015,18)
eran de:
- 25 por
100 sobre los primeros 4.507,59 euros (16,75 a deducir de la cuota íntegra
estatal y 8,25 de la cuota íntegra autonómica (siempre y
cuando la Comunidad autónoma no articule otro porcentaje)) y el
15 por 100 (10,05 a deducir de la cuota íntegra estatal y 4,95
de la cuota íntegra autonómica (siempre y cuando la Comunidad
autónoma no articule otro porcentaje)) sobre el exceso hasta 9.015,18
euros, durante los dos primeros años.
- 20 por
100 sobre los primeros 4.507,59 (13,40 a deducir de la cuota íntegra
estatal y 6,60 de la cuota íntegra autonómica (siempre y
cuando la Comunidad autónoma no articule otro porcentaje)) y el
15 por 100 (10,05 a deducir de la cuota íntegra estatal y 4,95
de la cuota íntegra autonómica (siempre y cuando la Comunidad
autónoma no artícule otro porcentaje)) sobre el exceso hasta
9.015,18 euros, a partir del tercer año.
* Para poder
aplicar estos porcentajes incrementados habían de cumplirse una
serie de condiciones:
- Que el
importe financiado del valor de adquisición de la vivienda, al
menos, suponga un 50 por 100 de dicho valor. En caso de reinversión
por venta de la vivienda habitual el porcentaje del 50 por 100 se entenderá
referido al exceso de inversión que corresponda.
- Hasta la
Sentencia del Tribunal Supremo de 18 de marzo de 2000, la financiación
había de realizarse a través de una entidad de crédito
o aseguradora o mediante préstamos concedidos por las empresas
a sus empleados. Esta sentencia permite además utilizar como medio
de financiación los préstamos concedidos por particulares
y demás.
- Que durante
los 3 primeros años de vida del préstamo NO SE AMORTICEN
cantidades superiores en su conjunto al 40 por ciento del importe total
solicitado.
NOTA: Pues bien, para el ejercicio 2007 se
SUPRIMEN los porcentajes de deducción incrementados por utilización
de financiación ajena, estableciendo la letra c) de la disposición
transitoria 13ª de la Ley que anualmente la Ley de PGE determinará
el procedimiento y las condiciones para la percepción de compensaciones
fiscales para aquellos contribuyentes que hubieran adquirido su vivienda
habitual antes de 20 de enero de 2006, en el supuesto de que, teniendo
derecho a la deducción por adquisición de la vivienda habitual,
el nuevo régimen de la deducción les resulte menos favorable
que el vigente hasta la aplicación de la reforma.
Para la aplicación de esta “deducción más favorable”
se ha articulado una compensación fiscal por la diferencia, entre
la deducción aplicable del 15% actualmente y la que cabría
haber aplicado de haber aplicado la anterior normativa con porcentajes
incrementados por financiación ajena (todo ello, siempre y cuando
el inmueble fuese adquirido antes de 20 de enero de 2006).
. Gastos No Incluidos:
No se considerará
adquisición de vivienda:
- La conservación
o reparación. Son gastos realizados regularmente para mantener
el uso normal de los bienes materiales (pintado, etc.) y la sustitución
de elementos deteriorados por el uso normal de los bienes en los que se
hayan integrado (arreglo de calefacción, ascensor, etc.).
- Los gastos
de mejora, como el mobiliario, puertas de seguridad, instalación
de contraventanas, etc.
- Adquisición
de garajes, jardines, parques, piscinas e instalaciones deportivas y,
en general, los anexos o cualquier otro elemento que no constituya la
vivienda propiamente dicha, siempre que se adquieran INDEPENDIENTEMENTE
de ésta. (Cuando se adquieran estos elementos conjuntamente con
la vivienda sí que se integrarán en el valor de ésta).
. Adquisición de Otra Vivienda Habitual:
Cuando se adquiera otra vivienda habitual y se haya disfrutado de esta
deducción por otra vivienda anterior, entonces la base para el
cálculo de la deducción será la diferencia entre
el precio de la nueva vivienda y el valor de la anterior en parte en la
que hubiera sido objeto de deducción.
Además
cuando la enajenación de una vivienda habitual genere una ganancia
patrimonial exenta por reinversión, la base de deducción
por la adquisición de la nueva se minorará en el importe
de la ganancia patrimonial a la que se aplique la exención por
reinversión. No podrá practicarse la deducción por
la adquisición de la vivienda mientras las cantidades invertidas
en la misma no superen el precio de la anterior (caso de que haya sido
objeto de deducción) como la ganancia patrimonial exenta.
* Los contribuyentes
DISCAPACITADOS que caso de adquisición de vivienda habitual, efectúen
obras e instalaciones de adecuación en la misma, podrán
aplicar la mencionada deducción con las siguientes peculiaridades:
- Certificación
de esas obras como NECESARIAS.
- La base de la deducción será de 12.020 euros.
- Se aplicará un porcentaje único de deducción del
20% (13,40% estatal más 6,60% autonómico), medie o no financiación
ajena.
Además
la reforma desarrollada con la Ley 35/2006, amplía el ámbito
subjetivo de aplicación de esta deducción, pues establece
que podrán aplicarse la deducción, además del contribuyente
discapacitado, su cónyuge, o de un pariente en línea directa
o colateral, consanguínea o por afinidad, hasta el tercer grado
inclusive, que conviva con él, quienes resulten ser copropietarios
del inmueble en el que se encuentre la vivienda, cuando se trate de inversiones
en obras e instalaciones de adecuación para:
. Modificación
de elementos comunes del edificio que sirvan de paso necesario entre la
finca urbana y la vía pública.
. Ampliación de dispositivos electrónicos que sirvan para
superar las barreras de comunicación sensorial o de promoción
de su seguridad.
Departamento
de Fiscalidad de RCR, Proyectos de Software.
La información utilizada en la redacción de este artículo
es una cortesía del Programa
"ASESOR DE IMPUESTO SOBRE LA RENTA DE LAS PERSONAS FÍSICAS”.
PRECAUCIONES
NECESARIAS ANTES DE COMPRAR UNA VIVIENDA (IV).
COMPRAVENTA
DE UNA VIVIENDA DE SEGUNDA MANO EN LA QUE EXISTEN ARRENDATARIOS O INQUILINOS.
Un importante
dato a tener en cuenta cuando decidamos comprar una vivienda de segunda
mano, es la posible existencia de arrendatarios (a los que la ley protege
especialmente), pues determinará que el adquirente, esto es el
comprador, quedará subrogado durante un período de tiempo
(en función de una serie de circunstancias a las que a continuación
haremos referencia) en los derechos y obligaciones del vendedor (que además
será el arrendador).
Así,
el artículo 14 de la Ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994 dispone:
"El
adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos
y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de
vigencia del contrato, aún cuando concurran en él los requisitos
del artículo 34 de la ley Hipotecaria.
Si la duración pactada fuera superior a cinco años, el adquirente
quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada,
salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34
de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá
soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso
del plazo de cinco años, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario
con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por
cada año de contrato que, excediendo del plazo citado de cinco
años, reste por cumplir.
Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda
extinguirá el arrendamiento, el adquirente deberá soportar
el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo
de cinco años".
En virtud
de lo dispuesto en el referido artículo 14, podemos obtener las
siguientes conclusiones:
1) El comprador
que adquiera una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos
y obligaciones del arrendador (que será el vendedor), esto es,
deberá soportar el arrendamiento durante los cinco primeros años
de vigencia del contrato. Recordemos que el artículo 9 de la Ley
de Arrendamientos Urbanos dispone que, aún cuando en el contrato
se hubiese señalado una duración anual, llegado el día
del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente
por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración
mínima de cinco años, salvo que el arrendatario manifieste
al arrendador su voluntad expresa en contra.
2) Cuando
la duración pactada del arrendamiento fuese superior a cinco años,
el adquirente- comprador, deberá soportar el arrendamiento durante
la totalidad del tiempo pactado. Ahora bien, aquí se establece
una excepción: Cuando concurran en el comprador los requisitos
establecidos en el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, solamente
deberá soportar el arrendamiento por el período de tiempo
que reste hasta transcurrir el plazo de cinco años.
Los requisitos
que deben concurrir, y que establece la Ley Hipotecaria, son los siguientes:
a) Que se
adquiera de buena fe.
b) Que se adquiera a título oneroso.
c) Y que se inscriba en el Registro.
El artículo
34 de la Ley Hipotecaria dispone: "El tercero hipotecario que de
buena fe adquiera a título oneroso algún derecho de persona
que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será
mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho,
aunque después se anule o resuelva el del otorgante, por virtud
de causas que no consten en el mismo Registro. La buena fe del tercero
se presume siempre, mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán
de más protección registral que la que tuviese su causante
o transferente".
Así,
cuando en el comprador concurran estos requisitos, y aún habiéndose
pactado una duración del arrendamiento superior a 5 años,
solamente estará obligado a soportarlo por el tiempo que reste
para el transcurso del plazo de 5 años. Además, en estos
supuestos, el vendedor deberá indemnizar al arrendatario con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año
del contrato que, excediendo de dicho plazo de cinco años, reste
por cumplir.
Por último
señalar que, cuando las partes, en el contrato de arrendamiento,
hubiesen estipulado que la enajenación de la vivienda extingue
el arrendamiento, el comprador únicamente deberá soportar
el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo
de cinco años.
También
es importante tener presente los derechos que en favor del arrendatario
establece la Ley de Arrendamientos Urbanos, en los supuestos en que el
arrendador pretenda la venta de la vivienda. Estamos hablando de los derechos
de tanteo y de retracto (derechos de adquisición preferente), para
lo cual el arrendador (vendedor) deberá notificarle, con carácter
previo a la realización de la venta, de forma fehaciente la decisión
de vender la vivienda, cuál es el precio y las demás condiciones
esenciales de la transmisión. El vendedor deberá acreditar
que ha realizado estas notificaciones como condición imprescindible
para poder inscribir el título de venta en el Registro de Propiedad.
Departamento Jurídico de RCR Proyectos de Software.
La información
utilizada en la redacción de este artículo es una cortesía
del Programa "ABOGADO
DE ARRENDAMIENTOS”. |
