Ganancia patrimonial derivada de la transmisión de la vivienda habitual. Posibilidad de exonerar la ganancia de patrimonio por reinversión en otra vivienda
Es un hecho común la venta de la vivienda habitual para compra otra vivienda también habitual. Este hecho puede dar lugar a una ganancia de patrimonio que puede quedar exenta por reinversión.
La transmisión de la vivienda
habitual puede determinar una ganancia de patrimonio por la diferencia
entre el precio de venta escriturado y el precio de compra escriturado actualizado.
En caso de ganancia patrimonial, ésta puede resultar EXENTA, siempre
que el importe TOTAL que se obtenga por la venta de la vivienda se reinvierta
en la adquisición de otra vivienda habitual. Si no se reinvierte el total
de la venta, la exención de la ganancia de patrimonio será
proporcional a la reinversión, lógicamente, en todo caso
una y otra viviendas deben ser VIVIENDAS HABITUALES.
El plazo para reinvertir admite
dos modalidades, puedes comprar una vivienda antes de vender la vivienda habitual,
o puedes vender la vivienda habitual y posteriormente comprar otra vivienda.
El plazo legal para reinvertir no puede ser superior a dos años contados
de fecha de escritura a fecha de escritura. En caso de compra de vivienda (2)
con hipoteca y posterior venta de la vivienda habitual (1) la reinversión
se materializa cuando el importe de la venta se destina a la cancelación
de la hipoteca de la vivienda (2).
Si la reinversión no se efectúa en el mismo
año de la enajenación, hecho que es posible, al disponer de dos
años para reinvertir (anteriores a la compra o posteriores) la ganancia
de patrimonio puede acogerse a la exención haciendo constar en la declaración
de IRPF del ejercicio de la enajenación el compromiso de reinvertir y
las condiciones y plazos reglamentarios.
EJEMPLO.
Compra en Abril del 2004 de una nueva segunda
vivienda que va a ser su vivienda habitual por 180.000 € con
hipoteca al 100% del BBVA. (En el 2005 ha pagado de dicha hipoteca
6.500€ = cuota e intereses)
En el 2005 vende la vivienda que había sido su vivienda habitual hasta la compra de la segunda vivienda. El precio de venta es de 120.000€ y su precio de adquisición fue de 30.000€.
Ganancia de patrimonio por venta de vivienda habitual en el 2005
Precio de venta................................
120.000€
Precio de compra actualizado.............. 35.000€
-----------------------------------------------
GANANCIA DE PATRIMONIO
85.000€
Dicha ganancia de patrimonio
puede quedar exenta de tributación si el importe total de la venta que
es 120.000€ se destina a la compra de la segunda vivienda. Así como
la vivienda fue comprada ya en el ejercicio anterior para materializar la reinversión
los 120.000€ deben destinarse a cancelar hipoteca por el mismo importe.
¿Cual sería
la base de deducción de la segunda vivienda que ahora es la vivienda
habitual si de los 30.000€ que costó la primera vivienda se han
practicado deducciones por importe de base de 10.000€.?
BASE DE DEDUCCION DE LA SEGUNDA VIVIENDA.
Precio de adquisición
de la segunda vivienda..................................180.000€
Precio de adquisición de la primera vivienda
que fue deducido............-10.000€
Ganancia de patrimonio exenta por reinversión................................-85.000€
----------------------------------------------------------------------------
BASE DE DEDUCCIÓN DE LA SEGUNDA VIVIENDA..............................
85.000€
La base por la que podrá practicar deducción en el ejercicio 2005 será el importe satisfecho al Banco BBVA en dicho ejercicio por el préstamo hipotecario de la vivienda nueva, 6.500€. Siempre teniendo en cuenta la comprobación de la situación patrimonial que tiene por objeto asegurar que las inversiones en vivienda habitual con derecho a deducción se realizan con renta generada en el período, evitando que se efectúen deducciones respecto de cantidades que correspondan a rentas generadas en períodos anteriores. Así aunque en el ejercicio 2005 se han invertido en vivienda habitual 120.000€ + 6.500€ sólo son deducibles los 6.500€ ya que los 120.000€ proceden de la venta de la anterior vivienda que ha sido objeto de reinversión.