Por múltiples causas, ya sea una crisis económica, falta de oportunidades de empleo para la población activa o, simplemente, por la conducta de las personas, es normal que cada vez tengamos más referencias sobre el aumento de la morosidad bancaria y el impago de los préstamos y las hipotecas. También está a la orden del día la situación de concurso de acreedores, antes conocida como quiebra y suspensión de pagos) a la que se ven avocadas muchas empresas.

Y otra consecuencia importante, y de indudable repercusión económica y social, es, sin lugar a dudas, el aumento de la morosidad en las relaciones arrendaticias , o dicho de otro modo, el incremento en el número de inquilinos que dejan de pagar el alquiler de las viviendas o locales que ocupan.

¿Y que puede hacer el propietario/a de la finca alquilada en este caso?

Para dar respuesta a esta pregunta lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos, considera, en su artículo 27.2, la falta de pago de la renta como causa de resolución del contrato de arrendamiento, al señalar que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por:

En la misma línea, el artículo 35 de la LAU, que se refiere a los arrendamientos para uso distinto a vivienda, se remite al artículo 27.2 para establecer como causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Entonces... ¿qué hacer para recuperar la propiedad y cobrar lo debido?

El propietario/a de una finca alquilada, para poder resolver efectivamente el contrato y recuperar la posesión tiene que interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, en la que solicitará que el Juez declare resuelto el contrato y ordene el desalojo de la finca, pudiendo reclamar también, en el mismo procedimiento, el abono de las rentas arrendaticias pendientes de pago y las que se vayan acumulando hasta el efectivo desalojo de la finca.

Juicio Verbal de desahucio

El Juicio Verbal de desahucio, aunque ha sufrido varias modificaciones, es un procedimiento diseñado por la LEC 1/2000, de 7 de Enero, para resolver los contratos de arrendamiento por falta de pago y devolver al propietario la posesión de la finca alquilada de una manera más o menos rápida, obteniendo una sentencia que condenará al inquilino a desalojar la finca y a abonar las rentas adeudadas y las costas judiciales (gastos de abogado y procurador); ya que su intervención en ese procedimiento es obligatoria.

Esta posibilidad de continuar con el arrendamiento y paralizar el desahucio se denomina enervación de la acción de desahucio; y sólo podrá realizarse una vez por cada contrato de arrendamiento.

Asimismo, sólo podrá llevarse a cabo la enervación del desahucio si el propietario no ha requerido fehacientemente al arrendatario el pago de las rentas debidas con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación.

Por ello insistíamos antes, desde el punto de vista del propietario, de la conveniencia de realizar un requerimiento previo de pago, porque con ello evitaremos que, una vez que hemos iniciado el procedimiento judicial y hemos incurrido en los gastos de abogado y procurador, pueda venir el inquilino y enervar la acción de desahucio, dejando sin efecto nuestra demanda.

Tras el Juicio Verbal de desahucio

Una vez se haya celebrado el juicio, se notificará a las dos partes la sentencia y, si resulta condenatoria, el propietario podrá solicitar que se lleve a cabo el desalojo de la finca, que, como hemos dicho, se denomina lanzamiento, y que ya tiene una fecha señalada.

El lanzamiento es el procedimiento previsto para llevar a cabo el desalojo de la finca y ésta quede libre y sea devuelta a su propietario, si el inquilino no quiere marcharse voluntariamente.

El lanzamiento lo lleva a cabo la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales enviados por el Juez para dicha labor), acompañada del Procurador que representa al propietario de la finca y, en su caso, también del Abogado que lo defiende.

El día y hora señalados por el Juzgado para llevar a cabo el lanzamiento, las personas anteriormente señaladas acudirán a la finca a desalojar y comprobarán, llamando a la puerta, si la vivienda o local están ocupados. Si la finca estuviese ocupada, el funcionario judicial comunicará a los ocupantes que se va a proceder al lanzamiento por haberlo ordenado el Juzgado, y les requerirá para que abandonen el inmueble de forma inmediata.

1. Si los ocupantes se negasen a abandonar la finca, la Comisión Judicial solicitará la intervención de los cuerpos de seguridad - la Policía -; que procederán al desalojo forzoso de los ocupantes del inmueble.
2. Si el inmueble está desocupado, la Comisión Judicial autorizará al cerrajero contratado por el propietario a abrir la puerta y cambiar la cerradura.

Una vez abierto el inmueble, la Comisión Judicial, acompañada por el propietario y su Procurador, revisará el mismo para comprobar si falta algún elemento de mobiliario o si el inquilino ha causado desperfectos en la finca. Si se diesen estas circunstancias, se hará constar en el acta de lanzamiento que redactará la Comisión Judicial.

Asimismo, si al entrar al inmueble se encontrasen allí bienes del inquilino porque no han sido retirados por éste, es importante saber que dichos bienes se consideran por ley, a todos los efectos, como bienes abandonados; pudiendo el propietario hacer lo que estime conveniente con ellos.