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 Arrendamientos: El desahucio por falta de pago de la renta

Es fácil convenir que una situación de crisis económica como la que atravesamos tiene múltiples consecuencias jurídicas y de muy diversos aspectos. Así, no son pocas las referencias que escuchamos o leemos sobre el aumento de la morosidad bancaria y el impago de los préstamos y las hipotecas. También está a la orden del día la situación de concurso de acreedores, antes conocida como quiebra y suspensión de pagos) a la que se ven avocadas muchas empresas.

Y otra consecuencia importante, y de indudable repercusión económica y social, es, sin lugar a dudas, el aumento de la morosidad en las relaciones arrendaticias, o dicho de otro modo, el incremento en el número de inquilinos que dejan de pagar el alquiler de las viviendas o locales que ocupan.

¿Y que puede hacer el propietario/a de la finca alquilada en este caso?

Para dar respuesta a esta pregunta lo primero que tenemos que tener en cuenta es que la Ley 29/1994, de Arrendamiento Urbanos, considera, en su artículo 27.2, la falta de pago de la renta como causa de resolución del contrato de arrendamiento, al señalar que el arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por “La falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.”

En la misma línea, el artículo 35 de la LAU, que se refiere a los arrendamientos para uso distinto a vivienda, se remite al artículo 27.2 para establecer como causa de resolución del contrato la falta de pago de la renta o, en su caso, de cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al arrendatario.

Ya tenemos claro que la falta de pago de la renta permite resolver el contrato de arrendamiento, pero ¿cómo se realiza de forma práctica esta resolución?. O dicho de otro modo, ¿qué tiene que hacer el arrendador para recuperar la posesión de su finca y, en su caso, cobrar las cantidades que le adeudan?.

El propietario/a de una finca alquilada, para poder resolver efectivamente el contrato y recuperar la posesión tiene que interponer una demanda de juicio verbal de desahucio, en la que solicitará que el Juez declare resuelto el contrato y ordene el desalojo de la finca, pudiendo reclamar también, en el mismo procedimiento, el abono de las rentas arrendaticias pendientes de pago y las que se vayan acumulando hasta el efectivo desalojo de la finca.

Resulta conveniente, antes de presentar una demanda de desahucio, que se requiera al inquilino para que pague las rentas pendientes y desaloje la finca, lo cual puede hacerse mediante telegrama, correo certificado con acuse de recibo o burofax, que es más barato y tiene el mismo valor legal que un requerimiento mediante Notario.

El Juicio Verbal de desahucio, aunque ha sufrido varias modificaciones, es un procedimiento diseñado por la LEC 1/2000, de 7 de Enero,  para resolver los contratos de arrendamiento por falta de pago y devolver al propietario la posesión de la finca alquilada de una manera más o menos rápida, obteniendo una sentencia que condenará al inquilino a desalojar la finca y a abonar las rentas adeudadas y las costas judiciales (gastos de abogado y procurador); ya que su intervención en ese procedimiento es obligatoria.

Una vez presentada la demanda de desahucio, el secretario judicial, tras la admisión, y previamente a la vista que se señale, requerirá al demandado para que, en el plazo de diez días, desaloje el inmueble, pague al actor o, en caso de pretender la enervación, pague la totalidad de lo que deba o ponga a disposición de aquel en el tribunal o notarialmente el importe de las cantidades reclamadas en la demanda y el de las que adeude en el momento de dicho pago enervador del desahucio; o en otro caso comparezca ante éste y alegue sucintamente, formulando oposición, las razones por las que, a su entender, no debe, en todo o en parte, la cantidad reclamada o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación.

Además, el requerimiento expresará el día y la hora que se hubieran señalado para que tengan lugar la eventual vista en caso de oposición del demandando, para la que servirá de citación, y la práctica del lanzamiento en caso de que no hubiera oposición. Asimismo se expresará que la falta de oposición al requerimiento supondrá la prestación de su consentimiento a la resolución del contrato de arrendamiento que le vincula con el arrendador.

El requerimiento se practicará apercibiendo al demandado de que, de no realizar ninguna de las actuaciones citadas, se procederá a su inmediato lanzamiento, sin necesidad de notificación posterior.

Si el demandado no atiende el requerimiento de pago o no comparece para oponerse o allanarse, el secretario judicial dictará decreto dando por terminado el juicio de desahucio y se procederá el lanzamiento en la fecha fijada.

Si el demandado atiende el requerimiento en cuanto al desalojo del inmueble sin formular oposición ni pagar la cantidad que se reclamase, el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud.

En los dos supuestos anteriores, el decreto dando por terminado el juicio de desahucio, impondrá las costas al demandado e incluirá las rentas debidas que se devenguen con posterioridad a la presentación de la demanda hasta la entrega de la posesión efectiva de la finca, tomándose como base de la liquidación de las rentas futuras, el importe de la última mensualidad reclamada al presentar la demanda. Si el demandado formulara oposición, se celebrará la vista en la fecha señalada.

En todos los casos de desahucio, también se apercibirá al demandado en el requerimiento que se le realice que, de no comparecer a la vista, se declarará el desahucio sin más trámites y que queda citado para recibir la notificación de la sentencia que se dicte el sexto día siguiente al señalado para la vista. Igualmente, en la resolución que se dicte teniendo por opuesto al demandado se fijará día y hora para que tenga lugar, en su caso, el lanzamiento, que deberá verificarse antes de treinta días desde la fecha señalada para la vista, advirtiendo al demandado que, si la sentencia fuese condenatoria y no se recurriera, se procederá al lanzamiento en la fecha fijada, sin necesidad de notificación posterior.

Asimismo, y en relación con la notificación de la demanda al inquilino, resulta conveniente señalar que la Ley de Enjuiciamiento Civil permite al arrendatario demandado continuar ocupando la finca si, una vez se le notifica la demanda, paga o consigna judicialmente el importe de las rentas que debe, tanto las que se le reclaman en la demanda como las que adeude hasta el momento efectivo del pago. Pero es conveniente saber que ello sólo tendrá efecto si el pago o consignación se realiza dentro del plazo conferido en el requerimiento.

Esta posibilidad de continuar con el arrendamiento y paralizar el desahucio se denomina enervación de la acción de desahucio; y sólo podrá realizarse una vez por cada contrato de arrendamiento.

Asimismo, sólo podrá llevarse a cabo la enervación del desahucio si el propietario no ha requerido fehacientemente al arrendatario el pago de las rentas debidas con, al menos, treinta días de antelación a la presentación de la demanda y el pago no se hubiese efectuado al tiempo de dicha presentación. Por ello insistíamos antes, desde el punto de vista del propietario, de la conveniencia de realizar un requerimiento previo de pago, porque con ello evitaremos que, una vez que hemos iniciado el procedimiento judicial y hemos incurrido en los gastos de abogado y procurador, pueda venir el inquilino y enervar la acción de desahucio, dejando sin efecto nuestra demanda.

Si el inquilino no hace uso de la posibilidad de enervar el desahucio, se celebrará el juicio. Respecto del juicio, es importante tener presente que en los juicios de desahucio sólo se permitirá al inquilino demandado alegar y probar el pago o las circunstancias relativas a la procedencia de la enervación, pero no realizar cualquier otro tipo de alegaciones.

Una vez se haya celebrado el juicio, se notificará a las dos partes la sentencia y, si resulta condenatoria, el propietario podrá solicitar que se lleve a cabo el desalojo de la finca, que, como hemos dicho, se denomina lanzamiento, y que ya tiene una fecha señalada.

El lanzamiento es el procedimiento previsto para llevar a cabo el desalojo de la finca y ésta quede libre y sea devuelta a su propietario, si el inquilino no quiere marcharse voluntariamente.

El lanzamiento lo lleva a cabo la Comisión Judicial (los funcionarios judiciales enviados por el Juez para dicha labor), acompañada del Procurador que representa al propietario de la finca y, en su caso, también del Abogado que lo defiende.

Será necesario que el propietario garantice, el día y hora señalados para el lanzamiento, la presencia de un cerrajero; que será quien se ocupe de abrir la puerta de la finca y de cambiar la cerradura, una vez haya sido desalojada la vivienda.

El día y hora señalados por el Juzgado para llevar a cabo el lanzamiento, las personas anteriormente señaladas acudirán a la finca a desalojar y comprobarán, llamando a la puerta, si la vivienda o local están ocupados.

Si la finca estuviese ocupada, el funcionario judicial comunicará a los ocupantes que se va a proceder al lanzamiento por haberlo ordenado el Juzgado, y les requerirá para que abandonen el inmueble de forma inmediata. Si los ocupantes se negasen a abandonar la finca, la Comisión Judicial solicitará la intervención de los cuerpos de seguridad - la Policía -; que procederán al desalojo forzoso de los ocupantes del inmueble.

Si el inmueble está desocupado, la Comisión Judicial autorizará al cerrajero contratado por el propietario a abrir la puerta y cambiar la cerradura.

Una vez abierto el inmueble, la Comisión Judicial, acompañada por el propietario y su Procurador, revisará el mismo para comprobar si falta algún elemento de mobiliario o si el inquilino ha causado desperfectos en la finca. Si se diesen estas circunstancias, se hará constar en el acta de lanzamiento que redactará la Comisión Judicial.

El acta será firmada por el funcionario judicial que la redacta, el Procurador del propietario y el cerrajero que haya intervenido en el lanzamiento. Con la firma del acta se da por finalizada la diligencia de lanzamiento, haciendo se entrega de las nuevas llaves al propietario, que queda así restituido en su posesión del inmueble.

Asimismo, si al entrar al inmueble se encontrasen allí bienes del inquilino porque no han sido retirados por éste, es importante saber que dichos bienes se consideran por ley, a todos los efectos, como bienes abandonados; pudiendo el propietario hacer lo que estime conveniente con ellos.

Por último, señalar que el hecho de que se realice el lanzamiento o desalojo de la vivienda no impide que el propietario pueda también, si la sentencia así lo establece, intentar cobrar al inquilino demandado las cantidades que le adeude en concepto de rentas, lo que tendrá que hacer ejecutando la sentencia y solicitando las medidas de embargo que resulten oportunas.

Antonio Millán Callado para Supercontable.com

Abogado ejerciente y Master en Economía y Derecho del Consumo. 

 

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